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北京法院再審終審典型案例解析 版權(quán)信息
- ISBN：9787521620191
- 條形碼：9787521620191 ; 978-7-5216-2019-1
- 裝幀：70g輕型紙
- 冊數(shù)：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
北京法院再審終審典型案例解析 本書特色
【案情回顧】生動有趣的案例揭示生活中隱藏的法律糾紛及隱患 【法理分析】深入剖析法律問題，條分縷析釋明法律依據(jù) 【知識拓展】觸類旁通，延伸講解相關(guān)法律知識 【普法提示】一針見血指出應(yīng)對方案，提升讀者法治素養(yǎng)
北京法院再審終審典型案例解析 內(nèi)容簡介
本書從北京市法院近三年審結(jié)的再審案例中，遴選出一些具有一定指導(dǎo)意義的案例編輯成冊。案例涵蓋刑事、民商事、行政三大訴訟領(lǐng)域，案例呈現(xiàn)了近年來北京法院審判工作中所面臨的各種疑難問題，展現(xiàn)了北京法院法官解決這些問題的思考和經(jīng)驗。案例編寫兼具專業(yè)性和通俗性，既可供法律界專業(yè)人士參考，也可以供法律愛好者學(xué)習(xí)使用。
北京法院再審終審典型案例解析 目錄
**章??房屋買賣合同糾紛
案例一????
合同履行遲延但在合同解除前已經(jīng)能夠履行的，判決當(dāng)事人支付違約金而不判合同解除 / 003
案例二????
不可歸責(zé)事由導(dǎo)致合同一時履行不能的法律后果——違約責(zé)任的排除與例外 / 014
案例三????房屋買賣定金合同的性質(zhì)及效力認(rèn)定 / 021
案例四????
雙方存在明確借名買房意思表示系確認(rèn)借名買房法律關(guān)系有效成立的必要條件 / 026
案例五????
借名買房房屋所有權(quán)的歸屬——解析不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義 / 033
案例六????一房二賣的房屋歸誰所有 / 039
案例七????農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效的法律后果 / 046
案例八????委托代理關(guān)系中的法律責(zé)任如何承擔(dān) / 054
第二章??借款合同糾紛
案例一????民間借貸糾紛的證據(jù)和事實認(rèn)定 / 065
案例二????有經(jīng)濟犯罪嫌疑的經(jīng)濟糾紛案件如何處理 / 072
案例三????
民間借貸案件如何證明己方主張——民間借貸案件的證明標(biāo)準(zhǔn)問題解析 / 076
案例四????“名為買賣、實為借貸”的法律認(rèn)定 / 083
案例五????夫妻之間的借貸關(guān)系應(yīng)如何認(rèn)定 / 089
案例六????
不動產(chǎn)未辦理抵押登記時抵押人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任 / 096
案例七????當(dāng)事人的“自認(rèn)行為”能否被推翻 / 108
案例八????
誰應(yīng)為“沒有法律根據(jù)”真?zhèn)尾幻髻I單——不當(dāng)?shù)美讣聦嵵C明責(zé)任分配 / 113
案例九????
持同一轉(zhuǎn)賬憑證二次起訴要求償還借款是否構(gòu)成虛假訴訟——單方虛假訴訟的認(rèn)定 / 124
……
展開全部
北京法院再審終審典型案例解析 節(jié)選
案例一????合同履行遲延但在合同解除前已經(jīng)能夠履行的，判決當(dāng)事人支付違約金而不判合同解除 陶志蓉[1] 案情回顧 （一）案件事實 2012年6月，家樂有限責(zé)任公司（以下簡稱家樂公司）與張娜娜簽訂了《商品房預(yù)售合同》及其附件，約定張娜娜購買家樂公司開發(fā)的涉案房屋，房屋總價款808萬元。付款方式約定為商業(yè)銀行貸款付款，其中首期價款243萬元須于簽署預(yù)售合同當(dāng)時付清，余款565萬元須于簽署預(yù)售合同之日起90日內(nèi)付清。合同同時約定買受人逾期付款超過90日，出賣人有權(quán)按本條約定選擇繼續(xù)履行預(yù)售合同或選擇以書面形式通知買受人立即解除預(yù)售合同而無須另行催告買受人上述預(yù)售合同及其附件。簽訂當(dāng)日，張娜娜向家樂公司支付了首期價款243萬元。家樂公司未將合同原件交給張娜娜。 在簽訂預(yù)售合同前，家樂公司作為出賣人與張娜娜作為認(rèn)購人曾簽訂《商品房認(rèn)購書》及相應(yīng)的補充協(xié)議一份。根據(jù)該認(rèn)購書及補充協(xié)議，張娜娜向招商銀行提交了貸款申請，該銀行在審核張娜娜的基本資料及個人資信情況后向家樂公司出具了承諾貸款的函件。雙方簽訂預(yù)售合同后，家樂公司于2012年7月向該行提供了其與張娜娜簽訂的涉案房屋的預(yù)售合同及預(yù)售合同聯(lián)機備案表的原件。后因張娜娜登記有多套平房，且標(biāo)注為“住宅”，招商銀行認(rèn)為張娜娜不符合國家有關(guān)限購政策的要求，不符合貸款條件，將預(yù)售合同原件又退還給家樂公司。至此，張娜娜未能如期辦理貸款并向家樂公司支付剩余的購房款。 2012年10月16日和2012年11月9日，家樂公司向張娜娜郵寄了《催款通知書》。2012年年底，經(jīng)招商銀行證實，張娜娜通過努力，貸款障礙已經(jīng)消除，可以進行貸款，但需要重新提交合同原件等材料，重新辦理貸款手續(xù)。2013年2月18日，家樂公司委托律師事務(wù)所向張娜娜發(fā)出律師函，內(nèi)容為張娜娜未依約付款已逾期超過90日，根據(jù)合同約定函告張娜娜：自即日起，出賣人解除與其簽署的預(yù)售合同，張娜娜應(yīng)于接到本律師函之日起2日內(nèi)至出賣人處配合辦理相關(guān)退房手續(xù)。 一審期間，張娜娜提交了一份書寫于2013年3月8日的《再次情況說明》，內(nèi)容為因其名下登記有多套平房，導(dǎo)致其無法辦理貸款一事，通過其努力，建委已將其名下平房的登記信息進行了更正，可以滿足貸款政策的要求，于是其又向招商銀行提出貸款申請，招商銀行也同意向其發(fā)放貸款，因此其希望家樂公司提供房屋買賣合同，銀行就可以發(fā)放貸款。該情況說明有家樂公司銷售部門負(fù)責(zé)人黃磊的簽名。張娜娜欲以此證明因家樂公司拒絕向招商銀行出具預(yù)售合同的原件，導(dǎo)致其一直未能辦理貸款。 （二）審理過程 2013年3月27日，家樂公司起訴至一審法院稱：我公司與張娜娜于2012年6月簽訂了《商品房預(yù)售合同》及其附件。雙方約定張娜娜以總價款808萬元的價格購買我公司所開發(fā)的商品房。預(yù)售合同簽訂當(dāng)時，張娜娜應(yīng)當(dāng)向我公司支付房屋首期價款243萬元，余款565萬元須于簽署預(yù)售合同之日起90日內(nèi)付清。張娜娜于2012年6月16日支付了上述商品房的首期價款243萬元，但未按照約定支付剩余房款。雖經(jīng)我公司多次發(fā)出催款通知書，但其至今仍未支付余款。無奈之下，我公司委托律師事務(wù)所于2013年2月18日向張娜娜發(fā)出了律師函，通知其解除預(yù)售合同，并告知其于接到律師函之日起2日內(nèi)至我公司售樓處辦理相關(guān)退房手續(xù)，否則我公司將追究其違約責(zé)任。雖然律師函早已向其送達(dá)，但至今無任何回應(yīng)。根據(jù)雙方簽訂的預(yù)售合同及補充協(xié)議的約定，我公司按約定提出解除預(yù)售合同的，解除合同通知送達(dá)買受人之日預(yù)售合同解除，買受人應(yīng)在解除預(yù)售合同通知送達(dá)之日起2日內(nèi)至我公司售樓處簽訂解除預(yù)售合同所需文件，并配合我公司完成所有相關(guān)注銷登記。買受人逾期辦理上述手續(xù)的，每逾期一日需按房屋總價款的萬分之五向我公司支付違約金。同時，張娜娜在簽訂預(yù)售合同的同時簽訂了《律師服務(wù)費代付確認(rèn)書》，認(rèn)可其簽約的律師服務(wù)費2500元在發(fā)生預(yù)售合同解除情形時，由其承擔(dān)該簽約律師服務(wù)費。綜上，為維護我公司的合法權(quán)益，特訴至法院，請求法院判決：1.確認(rèn)雙方于2012年6月簽訂的《商品房預(yù)售合同》及其附件已解除；2.張娜娜向我公司支付因其逾期付款導(dǎo)致上述預(yù)售合同解除的違約金808000元；3.張娜娜按照房屋總價款日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向我公司支付自2013年2月28日至實際辦理退房手續(xù)之日止的逾期辦理解除預(yù)售合同及退房手續(xù)的違約金；4.張娜娜向我公司返還簽約律師服務(wù)費2500元；5.張娜娜配合我公司辦理上述商品房預(yù)售登記的注銷手續(xù)。 張娜娜答辯并反訴稱：不同意家樂公司的訴訟請求。我在2012年經(jīng)家樂公司職員的推銷，查看了其開發(fā)銷售的涉案房屋，雙方于2012年簽署了《商品房認(rèn)購書》，該認(rèn)購書簽署后在家樂公司指定的招商銀行處辦理按揭貸款手續(xù)。招商銀行查詢了我的個人征信以及相關(guān)情況，向我出具了相關(guān)文件。在此情況下，我與家樂公司簽署了預(yù)售合同，并在合同中約定了按揭貸款支付購房款，雙方一并辦理了涉案房屋的預(yù)售登記網(wǎng)簽。我據(jù)此繳納了243萬元的首付款。在辦理按揭貸款過程中，家樂公司不履行配合義務(wù)，拒絕將雙方簽訂的預(yù)售合同提供給貸款銀行，銀行在沒有相關(guān)材料的情況下無法辦理按揭貸款手續(xù)。我已完成合同約定的自身能夠完成的所有義務(wù)，不存在任何過錯。現(xiàn)在出現(xiàn)銀行延遲批貸的情況，而家樂公司經(jīng)我多次催促向指定銀行提供相關(guān)手續(xù)仍置之不理，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，故我特提出反訴，請求法院判令：1.家樂公司繼續(xù)履行雙方簽訂的預(yù)售合同，包括履行配合我方貸款、交付房屋；2.家樂公司向我支付自2013年4月30日起至實際交房之日的逾期交房違約金。 一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：依法成立的合同受法律保護，涉案預(yù)售合同及其附件系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容亦未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)本案查明的事實，張娜娜在預(yù)售合同約定的期限內(nèi)未能申請到商業(yè)銀行貸款并向家樂公司支付購房余款，家樂公司在多次向其發(fā)出“催款通知書”的情況下，其仍未能及時付款，其行為顯已構(gòu)成違約。根據(jù)法庭調(diào)查，張娜娜之所以未能及時辦理商業(yè)銀行貸款，原因在于其名下登記有多套平房，不符合貸款條件。張娜娜作為涉案房屋的買受人，其在購買涉案房屋之前對于其名下登記房屋的情況應(yīng)當(dāng)是知曉的，而家樂公司對此卻并不知情，故張娜娜對于不能辦理貸款一事應(yīng)當(dāng)負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。在其逾期付款已超過90日的情況下，根據(jù)雙方簽署的預(yù)售合同及其附件的約定，家樂公司有權(quán)選擇解除預(yù)售合同及其附件。根據(jù)家樂公司的舉證以及張娜娜的陳述，家樂公司根據(jù)張娜娜逾期付款的情況于2013年2月18日按照雙方預(yù)售合同約定的送達(dá)地址向張娜娜發(fā)出了解除預(yù)售合同及其補充協(xié)議的通知，該通知雖被退回，但根據(jù)雙方預(yù)售合同補充協(xié)議的約定，該通知自發(fā)出之日起的第七日即視為送達(dá)張娜娜。綜上，家樂公司關(guān)于雙方之間簽訂的《商品房預(yù)售合同》及其附件已經(jīng)解除的訴訟主張，有相應(yīng)的合同和法律依據(jù)，法院予以支持，并根據(jù)預(yù)售合同補充協(xié)議的約定依法認(rèn)定合同解除日期。張娜娜主張因家樂公司不配合將雙方簽訂的預(yù)售合同提供給貸款銀行從而導(dǎo)致其無法辦理貸款手續(xù)，但根據(jù)法庭調(diào)查的情況，其名下房屋的登記情況變更至符合貸款條件的時間，已超出預(yù)售合同及補充協(xié)議約定的應(yīng)付款時間，而造成遲延付款的原因并不在于家樂公司。在張娜娜違約在先的情況下，家樂公司拒絕繼續(xù)履行協(xié)助辦理貸款的義務(wù)并無不當(dāng)，張娜娜主張家樂公司因此構(gòu)成違約于法無據(jù)，法院不予支持。 一審判決：1.確認(rèn)家樂公司與張娜娜2016年6月簽訂的《商品房預(yù)售合同》及其附件于2013年2月25日解除；2.張娜娜于判決生效后15日內(nèi)向家樂公司支付違約金95萬元；3.張娜娜于判決生效后15日內(nèi)返還家樂公司代其支付的簽約律師服務(wù)費2500元；4.張娜娜于判決生效后15日內(nèi)協(xié)助家樂公司辦理預(yù)售登記注銷手續(xù)；5.家樂公司于上述第四項的預(yù)售登記注銷手續(xù)辦理完成之日起60日內(nèi)將張娜娜已付購房款243萬元在扣除張娜娜應(yīng)當(dāng)支付的上述第二項的違約金及第三項簽約律師服務(wù)費后的余款退還給張娜娜；6.駁回家樂公司的其他訴訟請求；7.駁回張娜娜的全部反訴請求。 張娜娜不服一審法院判決，提起上訴。 二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：家樂公司與張娜娜簽訂的《商品房預(yù)售合同》及其附件系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也不損害社會公共利益和他人的合法權(quán)益，故而合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。按照雙方合同約定，買受人應(yīng)當(dāng)在簽署預(yù)售合同及補充協(xié)議之日起90日內(nèi)付清剩余房款，逾期超過90日，出賣人有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同或以書面形式通知買受人解除合同，并約定了逾期付款的違約責(zé)任。本案中，張娜娜未在合同約定的付款期限內(nèi)履行付款義務(wù)，且經(jīng)家樂公司多次催告仍未付款，逾期超過90日，家樂公司選擇以書面形式通知張娜娜解除合同符合合同約定。雖張娜娜主張未收到家樂公司的解除合同通知，但根據(jù)家樂公司提交的證據(jù)以及張娜娜的陳述，可以證明家樂公司已經(jīng)按照合同約定的送達(dá)地址和送達(dá)方式向張娜娜發(fā)出了解除合同的通知，一審法院判決確認(rèn)雙方簽署的預(yù)售合同及附件已解除合法有據(jù)。關(guān)于逾期付款的責(zé)任，張娜娜主張因家樂公司未向其交付預(yù)售合同文本以及未獲批貸原因在于家樂公司未向銀行提供預(yù)售合同文本，但其與家樂公司簽訂的預(yù)售合同及附件系合法有效的合同，合同內(nèi)容系雙方真實意思表示，張娜娜僅以家樂公司未向其交付預(yù)售合同文本為由主張對于合同約定不了解故而逾期付款的理由不能成立。張娜娜主張未獲批貸原因在于家樂公司未向銀行提供預(yù)售合同文本，但根據(jù)法院查明的事實，其未獲批貸原因在于其名下登記的房產(chǎn)情況不符合貸款條件，其名下房屋的登記情況變更為符合貸款條件的時間已超出合同約定的付款期限，在其違約在先的情況下，家樂公司拒絕繼續(xù)履行協(xié)助辦理貸款的義務(wù)并無不當(dāng)，故而其該主張亦不能成立。一審法院綜合考慮雙方合同約定、合同履行情況、雙方過錯、雙方在合同履行后的預(yù)期利益及家樂公司的損失等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則對家樂公司主張的兩項違約金予以酌減，并無不當(dāng)。一審法院判決家樂公司將張娜娜已付購房款扣除違約金及簽約律師服務(wù)費后的余款返還張娜娜，張娜娜協(xié)助家樂公司辦理涉案預(yù)售合同及附件的預(yù)售登記注銷手續(xù)，合法有據(jù)，法院不持異議。鑒于雙方簽署的合同及其附件已經(jīng)解除，家樂公司明確表示不同意繼續(xù)配合張娜娜辦理貸款手續(xù)，張娜娜要求繼續(xù)履行合同的反訴請求缺乏事實和法律依據(jù)。鑒于雙方合同約定的交房日期在雙方合同解除之后，在此情形下家樂公司不再負(fù)有依約交房義務(wù)，故家樂公司不存在逾期交房的違約行為，張娜娜要求家樂公司支付逾期交房違約金的反訴請求亦不能成立。經(jīng)查，張娜娜上訴提出的一審法院程序違法情形不屬實。二審法院作出民事判決：駁回上訴，維持原判。 張娜娜向北京市高級人民法院申請再審，北京市高級人民法院于2016年12月28日作出民事裁定，提審本案。再審審理中，張娜娜提交了北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2012年4月26日頒布實施的《〈關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知〉執(zhí)行中有關(guān)問題的說明》，該說明載明：居民家庭名下房產(chǎn)實為平房、筒子樓或者簡易樓等非成套住宅，不在限購范圍內(nèi)的，申請人持房屋所有權(quán)證書、身份證書至房屋所在區(qū)縣房屋登記部門提出申請，區(qū)縣房屋登記部門依據(jù)登記檔案或現(xiàn)場情況進行核實，核實無誤后登記部門應(yīng)在兩個工作日內(nèi)，登錄系統(tǒng)將住宅類別表示為“非成套住宅－平房”。張娜娜以此證明平房住宅不屬于限購范圍，招商銀行對于平房是否存在限購問題上存在錯誤解讀。經(jīng)詢問，張娜娜表示堅持要求繼續(xù)履行合同，愿意一次性支付全部購房款并同意承擔(dān)律師服務(wù)費。 北京市高級人民法院經(jīng)再審認(rèn)為：法律設(shè)置合同解除的目的是解決合同有效成立之后由于主客觀情況發(fā)生變化，合同的履行成為不必要或不可能，如果再讓合同繼續(xù)發(fā)生法律效力，約束當(dāng)事人雙方，則不但對其中一方甚至對雙方有害無益，而且很有可能會阻礙市場經(jīng)濟的順利發(fā)展。如果合同履行雖有一定遲延，但在合同解除前合同已經(jīng)處于可履行狀態(tài)，且合同的履行并不導(dǎo)致合同目的落空，也不會損害雙方當(dāng)事人的利益，則可以要求遲延一方承擔(dān)一定違約責(zé)任而不是解除合同。本案中，雖然雙方當(dāng)事人在商品房預(yù)售合同中有約定，買受人逾期付款超過90日，出賣人有權(quán)選擇解除合同。但從本案的具體情況看，張娜娜交付剩余房款雖有一定的遲延，但遲延履行付款的原因在于貸款遇到了障礙，并不是其主觀原因造成的。且根據(jù)一審法院從招商銀行調(diào)取的調(diào)查筆錄可以證實，2012年年底時，張娜娜已經(jīng)滿足銀行貸款政策的要求，可以進行貸款。從張娜娜能夠辦理貸款手續(xù)直至家樂公司2013年2月18日發(fā)出解除函之前，合同實際上處于可以履行的狀態(tài)。在張娜娜貸款障礙已經(jīng)消除，合同能夠繼續(xù)履行，且合同尚未解除的情況下，當(dāng)事人基于公平和誠實信用原則，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。而張娜娜確實一直在積極促成合同的履行，直到2013年3月8日仍向家樂公司出具了《再次情況說明》，希望合同能夠繼續(xù)履行。此外，家樂公司并未將合同文本原件交與張娜娜，張娜娜稱對合同的內(nèi)容不可能像家樂公司一樣清楚的知悉具有一定的合理性。而且在合同能夠履行的情況下，張娜娜有合同原件就能直接辦理貸款手續(xù)，合同也能夠順利履行完畢。由于家樂公司沒有給張娜娜合同原件，則貸款必須由家樂公司配合才能完成，后因家樂公司不配合導(dǎo)致張娜娜*終沒能貸款，合同沒有履行完成。因此，家樂公司對于合同*終沒有履行完成也存在一定過錯。綜上，原審判決沒有綜合考慮本案履行的具體情況而確認(rèn)合同解除的效力，確有不妥，法院再審予以糾正。現(xiàn)張娜娜明確表示愿意一次性支付全部房款，合同具備繼續(xù)履行的條件，故法院對張娜娜繼續(xù)履行合同的訴訟請求予以支持。考慮到合同明確規(guī)定了合同的履行期限，張娜娜遲延付款確實給家樂公司造成了一定的損失，故張娜娜應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，給付家樂公司一定的違約金。法院在綜合考慮雙方的合同約定、合同履行情況、雙方的過錯程度、雙方在合同履約后的預(yù)期利益等因素，酌定張娜娜給付家樂公司相應(yīng)的違約金。關(guān)于簽約律師服務(wù)費，張娜娜愿意自行承擔(dān)，法院對此不持異議。 北京市高級人民法院經(jīng)再審后改判：1.撤銷一、二審判決；2.張娜娜與家樂公司繼續(xù)履行2012年6月簽訂的《商品房預(yù)售合同》及其附件，張娜娜于判決生效后10日內(nèi)一次性向家樂公司支付剩余購房款565萬元，家樂公司在收到全部購房款后10日內(nèi)配合張娜娜辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并將房屋交付給張娜娜；3.張娜娜于判決生效后10日內(nèi)向家樂公司支付違約金10萬元；4.張娜娜于判決生效后10日內(nèi)向家樂公司支付簽約律師服務(wù)費2500元；5.駁回家樂公司的其他訴訟請求；6.駁回張娜娜的其他訴訟請求。 法理分析 本案涉及的典型問題是當(dāng)事人履行遲延是否一定導(dǎo)致合同解除。合同解除，是指在合同成立以后，當(dāng)解除的條件具備時，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系自始或僅向?qū)硐麥绲男袨椋彩且环N法律制度。[2]合同已經(jīng)有效成立，就具有法律效力，當(dāng)事人雙方都必須嚴(yán)格遵守，適當(dāng)履行，不得擅自變更或解除。法律設(shè)置合同解除的目的是解決合同有效成立之后由于主客觀情況發(fā)生變化，合同的履行成為不必要或不可能，如果再讓合同繼續(xù)發(fā)生法律效力，約束當(dāng)事人雙方，則不但對其中一方甚至對雙方有害無益，而且很有可能會阻礙市場經(jīng)濟的順利發(fā)展。故法律規(guī)定當(dāng)事人在一定條件下有法定的解除權(quán)，并且規(guī)定當(dāng)事人在合同中也可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。 但是，根據(jù)誠實信用原則以及鼓勵交易原則，不宜輕易地否定一個已經(jīng)生效甚至已經(jīng)作出大部分履行的合同。在合同解除的判斷上，也應(yīng)當(dāng)遵守誠實信用原則。人民法院在認(rèn)定約定解除條件是否成就時，不能完全根據(jù)合同文本機械地確定合同是否解除，而應(yīng)根據(jù)誠實信用原則，綜合考量以下因素來確定：[3]**，應(yīng)考察違約方的過錯程度。盡管我國法律堅持嚴(yán)格責(zé)任原則，在確定是否違約時不考察違約方的過錯程度，但并不意味著過錯程度在合同法律關(guān)系中沒有任何意義。在認(rèn)定約定的解除條件是否成就時，應(yīng)考察違約方的過錯程度是輕微過失、嚴(yán)重過失還是故意，如果僅是輕微過失，一般不宜認(rèn)定解除合同成就。第二，應(yīng)考察違約行為的后果。當(dāng)違約方的違約程度顯著輕微，即便違約也不影響合同目的實現(xiàn)時，不能輕易根據(jù)合同約定認(rèn)定解除合同的條件已經(jīng)成就。因此，在合同履行雖有一定遲延，但并不是遲延方主觀造成，遲延并不導(dǎo)致合同目的落空，合同解除前已經(jīng)處于可履行狀態(tài)，且遲延一方又積極履行的情況下，如果仍判決合同解除，則對遲延一方有失公平。這種情況下，可要求遲延一方承擔(dān)一定的違約責(zé)任，而不是解除合同。 本案中，雖然雙方當(dāng)事人在商品房預(yù)售合同中約定，買受人逾期超過90日，出賣人有權(quán)選擇解除合同，但張娜娜遲延履行付款義務(wù)的原因在于貸款遇到了障礙，并不是其主觀原因造成的。且根據(jù)法院從銀行調(diào)取的調(diào)查筆錄可以證實，2012年年底時，張娜娜已經(jīng)滿足銀行貸款政策的要求，可以進行貸款。從張娜娜能夠辦理貸款手續(xù)直至家樂公司2013年2月18日發(fā)出解除函之前，合同實際處于可以履行的狀態(tài)。在張娜娜貸款障礙已經(jīng)消除，合同能夠繼續(xù)履行，且合同尚未解除的情況下，當(dāng)事人基于公平原則和誠實信用原則，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。并且，張娜娜確實一直在積極促成合同的履行，直到同年3月8日仍向家樂公司出具了《再次情況說明》表示希望合同繼續(xù)履行。合同的繼續(xù)履行對家樂公司并沒有太大損失，且更有利于合同目的的實現(xiàn)，故合同不宜解除。此外，家樂公司并未將合同文本原件交與張娜娜，張娜娜稱對合同的內(nèi)容不可能像家樂公司一樣清楚的知悉具有一定的合理性。而且在合同能夠履行的情況下，張娜娜有合同原件就能直接辦理貸款手續(xù)，合同也能夠順利履行完畢，由于家樂公司沒有給原件，則貸款必須經(jīng)家樂公司配合才能完成，后因家樂公司不配合導(dǎo)致張娜娜*終未能貸款，合同未履行完成。根據(jù)本案的具體情況，法院不予確認(rèn)合同解除的效力。現(xiàn)張娜娜明確表示同意一次性支付全部房款，合同具備繼續(xù)履行的條件，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。故再審法院對張娜娜繼續(xù)履行合同的訴訟請求予以支持。 知識拓展 本案還應(yīng)當(dāng)考慮兩個問題：**，合同明確約定了履行期限，張娜娜遲延付款確實給家樂公司的資金回款造成一定的損害，故張娜娜應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任、給付家樂公司一定的違約金。值得說明的是，在張娜娜能夠貸款的情況下，家樂公司如果選擇繼續(xù)履行合同，只能按照合同約定要求張娜娜支付違約金，*多也只是20余萬元。家樂公司如果選擇解除合同，根據(jù)合同的約定，不僅可以向張娜娜要求給付房屋總價款百分之十的違約金即80余萬元，還可按照合同關(guān)于“買受人支付的違約金不足以彌補出賣人因買受人違約而遭受的實際損失（包括但不限于已支付的稅費損失）的，買受人仍需賠償出賣人該不足部分之實際損失”的約定，要求張娜娜賠償實際損失。一審起訴時家樂公司除要求80余萬元的違約金，還要求張娜娜按照房屋總價款日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向家樂公司支付自2013年2月28日至實際辦理退房手續(xù)之日止的逾期辦理解除預(yù)售合同及退房手續(xù)的違約金。原審法院實際上判處了95萬元的違約金。除違約金外，若合同解除，家樂公司還可以再另行高價將房屋賣掉，獲得更大的利益。這也是家樂公司起訴要求解除合同的原因。如果根據(jù)合同約定的條款判決張娜娜給付違約金，顯然對張娜娜不公平，故法院在綜合考慮雙方的合同約定、合同履行情況、雙方的過錯程度、雙方在合同履約后的預(yù)期利益以及家樂公司在雙方簽署預(yù)售合同及補充協(xié)議后并未將合同文本原件交付張娜娜等事實，酌定張娜娜給付家樂公司相應(yīng)的違約金。 第二，本案還應(yīng)考慮的問題是，作出判決的時候，是否還能完全按照原合同約定判決當(dāng)事人按照銀行貸款的方式履行合同。首先，由于銀行不是當(dāng)事人，故法院不能直接判決銀行履行貸款手續(xù)。其次，從本案的實際情況看，當(dāng)初張娜娜簽訂合同時，名下雖有多套平房，但確實不屬于限購的范圍。2017年4月3日《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于加強國有土地上住宅平房銷售管理的通知》（京建發(fā)〔2017〕118號）第3條明確規(guī)定：居民家庭名下自本通知發(fā)布之日起新購買的住宅平房，核驗購房資格時計入該家庭名下住房套數(shù)。住宅平房套數(shù)以不動產(chǎn)權(quán)證個數(shù)計。根據(jù)該通知的*新政策，張娜娜由于名下有平房，因此現(xiàn)在屬于限購的范圍，不能購買新的商品房。即按照現(xiàn)在的政策，張娜娜名下有平房已經(jīng)屬于限購的范圍，銀行不可能給其貸款。基于上述考慮，法院不能判決當(dāng)事人完全按照合同約定的方式支付房款。經(jīng)詢問，張娜娜表示堅持要求繼續(xù)履行合同，愿意一次性支付全部購房款并同意承擔(dān)律師服務(wù)費。故法院再審判決張娜娜一次性支付剩余房款并支付相應(yīng)律師服務(wù)費。 裁判意義 本案是一起關(guān)于合同約定解除權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)符合誠信原則的典型案例。實踐中，當(dāng)事人往往會在合同中約定合同解除的條件，但是，這并不意味著只要出現(xiàn)任何符合約定解除的情況，守約方都可以無條件地行使合同解除權(quán)。誠信原則是民法的基本原則。《民法典》第7條規(guī)定：“民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。”因此，當(dāng)事人行使合同約定解除權(quán)，應(yīng)符合誠信原則。這就要求審理守約方行使約定解除權(quán)的合同糾紛案件時，一方面應(yīng)當(dāng)審查違約行為是否存在、是否符合合同約定解除情形，另一方面還應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微、是否影響守約方合同目的實現(xiàn)，根據(jù)誠信原則合同應(yīng)否解除。如果違約方的違約程度顯著輕微，不影響合同目的實現(xiàn)，此時應(yīng)當(dāng)盡可能考慮促成交易，讓合同繼續(xù)履行。 本案中，《商品房預(yù)售合同》約定，買受人逾期付款超過90日，出賣人有權(quán)通知解除合同。在履行過程中，買受人張娜娜本身符合貸款條件，不是因為自身主觀原因未辦成貸款。在貸款障礙消除后，張娜娜及時表示希望繼續(xù)履行，只是因為家樂公司不配合提供合同原件，才導(dǎo)致*終未能貸款。從事實經(jīng)過看，張娜娜的違約程度較為輕微，既不影響合同繼續(xù)履行，也不影響家樂公司合同目的的實現(xiàn)。家樂公司要求解除合同，與誠信原則不符，不應(yīng)得到支持。原審法院判決解除合同，簡單適用了合同條款，但未充分考慮到合同約定解除權(quán)的行使除應(yīng)符合當(dāng)事人意思自治外，還應(yīng)當(dāng)符合誠信原則等法律規(guī)定，處理存在偏差。再審法院既充分考慮了合同違約情況，依法保護守約方合法權(quán)益，又倡導(dǎo)誠實信用、鼓勵交易，避免因不當(dāng)行使權(quán)利導(dǎo)致合同雙方利益失衡。 本案終審后，2019年*高人民法院頒布《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》，第47條規(guī)定：“合同約定的解除條件成就時，守約方以此為由請求解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現(xiàn)，根據(jù)誠實信用原則，確定合同應(yīng)否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現(xiàn)，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。”本案符合上述規(guī)定精神，對同類案件具有一定的參考價值。 [1] 陶志蓉，北京市高級人民法院三級高級法官、北京市審判業(yè)務(wù)專家。 [2] 崔建遠(yuǎn)：《合同法》（第二版），北京大學(xué)出版社2013年版，第268頁。 [3] *高人民法院民事審判第二庭編著：《〈全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要〉理解與適用》，人民法院出版社2019年版，第314—315頁。
北京法院再審終審典型案例解析 作者簡介
安鳳德，男，1965年4月生，吉林扶余人，法學(xué)博士，現(xiàn)任北京市高級人民法院黨組副書記、副院長，全國法院審判業(yè)務(wù)專家,一級高級法官。
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