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(精)房地產(chǎn)的解釋 版權(quán)信息
- ISBN：9787545914337
- 條形碼：9787545914337 ; 978-7-5459-1433-7
- 裝幀：精裝本
- 冊數(shù)：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
(精)房地產(chǎn)的解釋 本書特色
真實(shí)推動中國房價(jià)上漲的因素有哪些，這些因素的合力比過去更大嗎？
社會老齡化真的會導(dǎo)致房價(jià)下跌嗎？
交通、醫(yī)療、教育的資源困境如何破解？
房地產(chǎn)不僅僅是買房，更是關(guān)系我們?nèi)粘Ｉ睢⒕蜆I(yè)發(fā)展和國計(jì)民生的重要經(jīng)濟(jì)組成。著名學(xué)者、微博紅人董藩教授凝聚10余年觀察研究，圍繞6大專題，抽絲剝繭，從房地產(chǎn)行業(yè)的起伏透視中國經(jīng)濟(jì)前后二十年的發(fā)展，讓讀者看懂房市，看懂經(jīng)濟(jì)，看懂機(jī)會。
(精)房地產(chǎn)的解釋 內(nèi)容簡介
房地產(chǎn)不僅僅是房價(jià)和住房，更是關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、百姓生活和工作的重要經(jīng)濟(jì)組成。了解房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)律與發(fā)展，是看懂國家經(jīng)濟(jì)、把握自身發(fā)展的關(guān)鍵。
"中國房地產(chǎn)年度人物" "中國房地產(chǎn)年度思想貢獻(xiàn)人物" "中國地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)紅人"北京師范大學(xué)董藩教授10余年觀察研究，為大眾讀者帶來這本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)著作。《房地產(chǎn)的解釋》匯集了董藩教授2001年1月至今的研究成果，主要包括中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析、對中國房價(jià)成因及現(xiàn)存問題的解讀，以及中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢分析。此外，本書從國民財(cái)富觀出發(fā)，剖析房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)的影響作用，幫助讀者和相關(guān)從業(yè)人士更好地理解我國房地產(chǎn)未來走向。
(精)房地產(chǎn)的解釋(精)房地產(chǎn)的解釋 前言
用鉛筆作水彩畫
多年前曾聽一位朋友講起，美國社會的政治環(huán)境與中國的*大不同不在于政體、所有制結(jié)構(gòu)，而在于普通民眾的想法。盡管經(jīng)常對其他國家的政治環(huán)境指手畫腳，但美國實(shí)際上才是世界上“精英治國”的愚民政治運(yùn)作*為成功的國家，占社會人口約10%的精英階層控制著全國80%以上的社會資源，以他們出類拔萃的頭腦維持國家機(jī)器的運(yùn)轉(zhuǎn)。而普通老百姓的任務(wù)，則是用選票把這些人送進(jìn)國會。多數(shù)民眾并不關(guān)心政治，也懶得關(guān)心，他們只是機(jī)械式地作為“理性經(jīng)濟(jì)人”將選票投給提出*誘人的福利條件和宣傳口號的那幫“聰明鬼”。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義上講，這種政治形態(tài)發(fā)揮了人力資本的比較優(yōu)勢——把*適合的人安排在*適合的崗位上，從而提高了整個(gè)行政系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，也降低了過程中的交易成本。而在中國，1000個(gè)中國人心中就有1000套治國方略，從企業(yè)白領(lǐng)到出租車司機(jī)，從游商小販到在校學(xué)生，你幾乎隨便挑出一個(gè)來都能把中國的社會問題分析得頭頭是道，而談及治理對策則更是滔滔不絕。
其實(shí)，做學(xué)者*痛苦的莫過于自己提出的理論和觀點(diǎn)無人能懂，而等到問題爆發(fā)后才被世人重新審視。就像曾經(jīng)成功預(yù)測次貸危機(jī)的紐約大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授魯里埃爾·魯比尼所說：“我在2007年就警告過銀行業(yè)，可是大家都被繁榮沖昏了頭腦，那時(shí)我就知道，該來的遲早會來。”
再回到我寫作本書的目的。實(shí)際上，催動我下筆的，只是我的良知與倔強(qiáng)，同時(shí)也有作為老師的那種已沁入骨髓的傳道、解惑的欲望。和許多商業(yè)性很強(qiáng)的暢銷書作者相比，我的身份是高校教師，沒有曲折精彩的花邊新聞，更沒有顯赫的背景，既從未指望靠寫書掙錢，也不關(guān)心能借此提高多少知名度。換句話說，我所書所想的是我對一些經(jīng)濟(jì)問題的思考和預(yù)測，如果讀者不認(rèn)同，也不會對讀者的生活帶來什么實(shí)質(zhì)性的影響，這是我想著重強(qiáng)調(diào)的。就拿我所擅長的房地產(chǎn)領(lǐng)域研究來說，中國每年房子成交額達(dá)幾萬億元，如果說房價(jià)是我們一兩個(gè)學(xué)者靠一張嘴就能炒起來的，那可真是抬舉我們了。
還是那句話，真理不辯不明，我想做并且能做的，僅是給大家展示一些真相，啟發(fā)大家思考和討論。有些問題該提但別人不提，那么我還是要提出來。因?yàn)槲覉?jiān)信：不做比做錯(cuò)更可惡，這個(gè)社會還是需要一些人站出來說真話的。就像2008年房地產(chǎn)市場低谷期，我在不同場合勸人趕緊買房子，而一些人卻持房價(jià)崩盤、腰斬的觀點(diǎn)。我只是基于自己的市場經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)做出了預(yù)測，那些聽我的話的人可以說受了大益。諷刺的是，勸阻人們買房的家伙們倒被奉為“人民的經(jīng)濟(jì)學(xué)家”，著實(shí)令人啼笑皆非。
拋開社會上對其他領(lǐng)域?qū)W者言論的無端指責(zé)不提，僅就我個(gè)人研究的領(lǐng)域來看，造成許多業(yè)內(nèi)人士不敢說、不想說、不能說真話的根本原因在于財(cái)富觀的分歧。這個(gè)分歧大致包含三個(gè)方面，原諒我此處用大白話來概括：一是“沒錢的人”認(rèn)為“有錢的人”站著說話不腰疼；二是“沒錢的人”認(rèn)為“有錢的人”在維護(hù)自己的利益；三是“有錢的人”告訴“沒錢的人”怎么賺錢、鼓勵(lì)他們賺錢反而被認(rèn)為是露骨的炫耀。于是，“沒錢的人”與“有錢的人”徹底對立起來，實(shí)際上誰也不知道“沒錢的人”與“有錢的人”如何界定。在我接觸過的人中，絕大多數(shù)會認(rèn)為自己是“沒錢的人”，但是對“有錢的人”的反感卻在社會生根發(fā)芽并不斷蔓延。
其實(shí)，站在一個(gè)公允的角度看，上述這種對立根本就沒有必要。可笑的是，沒有幾個(gè)人認(rèn)為自己有錢，大家都在向“更有錢”的目標(biāo)邁進(jìn)。于是，大家也都在向著自己反感的人努力邁進(jìn)。那么，明知道這樣是荒謬可笑的，為什么還要生這份兒閑氣？換個(gè)角度看看，就算解決不了眼前的困難，那么令自己平和一些，也是難能可貴的，這就是我談財(cái)富觀教育問題的出發(fā)點(diǎn)。
擺正了這樣的目標(biāo)后，下面就是寫作的問題了。當(dāng)初出版社找到我，希望我能夠以輕松、簡單的形式談?wù)剬σ恍﹩栴}的看法，既需要讓讀者看得懂，把道理說明白，也不能以一般水平搪塞讀者。這著實(shí)令我頭疼了一陣。因?yàn)榭勺x性和學(xué)術(shù)性往往是成反比的。對于讀者而言，用數(shù)據(jù)、事實(shí)和經(jīng)濟(jì)學(xué)理論去論證一個(gè)觀點(diǎn)，一定不如開門見山地用通俗易懂的話告訴別人“我是怎么想的”效果好。習(xí)慣了論文專著的條條框框，說多了繁復(fù)晦奧的業(yè)內(nèi)行話，用直白的語言描述嚴(yán)肅的問題于我?guī)缀跏怯勉U筆創(chuàng)作水彩畫，著實(shí)不是我的專長。好在喜歡直言，痛恨模棱兩可、拐彎兒抹角的我，近年來在讓許多娛樂大眾的媒體過足了癮的同時(shí)，也更能心平氣和地闡述我熱愛并且尊重的研究領(lǐng)域的嚴(yán)肅問題，鼓勵(lì)大家多多創(chuàng)造財(cái)富。
響鼓無需重槌，大道理講多了就空了，小道理繞多了就瞎了，宣傳理論觀點(diǎn)如果需要大段的推論就黃了。與其掙扎于避免不必要的爭執(zhí)和探討嚴(yán)肅問題的兩難選擇之間，不如就把本書的寫作當(dāng)作一次發(fā)牢騷、說看法、談心得的過程。和多數(shù)文章開篇大談特談奉獻(xiàn)、信念、夢想不同，我想反其道而行之，先從*入世、*基礎(chǔ)和人類*淺層次對于物質(zhì)的需求談起，不涉及什么“主義”和“信仰”，慢慢地分享自己的體會。
用鉛筆畫的水彩畫，讀者只需品析它的線條框架，無須在色彩、血肉上過分較真兒。我已經(jīng)告訴你這是鉛筆畫的，想一想就得了，于我也就夠了。
(精)房地產(chǎn)的解釋 目錄
前言 用鉛筆作水彩畫//001
**章 也談國民的財(cái)富觀教育
我所期待的，是引發(fā)讀者的思考，而不是結(jié)束讀者的思考；希望幫助讀者看到存在的問題，而并不想也不敢說自己一定能幫讀者解決問題。有些問題，“總理”和“總經(jīng)理”說了都不算，讀者自己想通才是王道。
作為添頭的開頭//003
財(cái)富觀決定了一個(gè)社會的發(fā)展軌跡//006
財(cái)富觀影響著人一生的命運(yùn)//008
且看我們國家的財(cái)富觀念//014
國民財(cái)富觀教育的缺失與偏頗//017
財(cái)富觀教育之我見//021
應(yīng)將鼓勵(lì)學(xué)生致富擺在教育的臺面上//022
高學(xué)歷者的貧窮是對教育資源的嚴(yán)重浪費(fèi)//025
健康財(cái)富觀的幾個(gè)重要方面//027
第二章 北京房價(jià)能否漲到80萬元/平方米
——談?wù)勚袊績r(jià)持續(xù)上漲的邏輯
全國房價(jià)達(dá)到每平方米9萬元，北京房價(jià)達(dá)到每平方米80萬元，前提是這些約束條件不變或沒有很大改變：社會穩(wěn)定、金融體系不崩潰、不進(jìn)行幣制改革，收入隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而繼續(xù)增長。
由于人口老齡化，很多房子空置了，很多人就認(rèn)為房價(jià)會大跌。他們不知道在決定房價(jià)的過程中，房地產(chǎn)的供應(yīng)彈性小，需求彈性大；不知道房地產(chǎn)沒有替代品，需求一般不可能轉(zhuǎn)移或消失；更不知道房價(jià)有黏性，漲易跌難。
隨口而出的數(shù)據(jù)并非信口雌黃的結(jié)論//031
漲到9萬元每平方米和80萬元每平方米，并不需要很高的年均漲幅//032
推動房價(jià)上升的因素仍大量存在，其合力比過去更強(qiáng)大//035
保持未來的高增長局面主要靠貨幣推動//042
房價(jià)可以脫離國際市場和全國市場獨(dú)立形成//044
北京注定是房地產(chǎn)市場中的一個(gè)特例//046
附錄1 房價(jià)會80萬元每平方米嗎//048
第三章 “城市病”的治理藥方
所謂就地城市化是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度后，非城市居民在原住地一定范圍內(nèi)，依托中心小城鎮(zhèn)就地、就近實(shí)現(xiàn)市民化和城市化的方式。就地城市化有以下表現(xiàn)：一是人口集聚程度比較高；二是生產(chǎn)方式由**產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化；三是居民享受到城市的公共服務(wù)。
“北漂”的傷痛//053
什么是“城市病”//056
大城市為什么會出現(xiàn)“城市病”//058
“城市病”的治理藥方//064
地鐵如何才能不再擁擠//065
北京城市交通規(guī)劃的問題何在//069
看病難為什么仍然擋不住擁擠的人流//071
以教育資源的合理分配疏導(dǎo)人口//075
解決教育的“城市病”需要對癥下藥//078
發(fā)展中小城市與改善中心城市環(huán)境并行不悖//079
拉美國家的“城市病”應(yīng)引以為戒//083
調(diào)控：有形的“政府之手”還是無形的“市場之手”//088
附錄2 地鐵票價(jià)該怎么漲//091
第四章 為啥有些行業(yè)超有錢
——金融、地產(chǎn)業(yè)及政府平臺背后的貨幣運(yùn)行
現(xiàn)代信用貨幣經(jīng)銀行體系創(chuàng)造之后，必定要在經(jīng)濟(jì)體系的某一行業(yè)或某一消費(fèi)主體手中實(shí)現(xiàn)其購買力，這是貨幣存在的本質(zhì)。我們認(rèn)為，近10年中國的貨幣運(yùn)行正如放開閘門的“大水”，通過金融的“河道”，大部分涌入了地產(chǎn)業(yè)與政府平臺這兩大“容器”。
為什么地產(chǎn)業(yè)容納了*多貨幣//099
貨幣、信用貨幣與貨幣運(yùn)行//101
金融與貨幣創(chuàng)造//103
地產(chǎn)業(yè)與融資//105
政府平臺與政府負(fù)債//106
所謂的“高富帥”行業(yè)//108
信用貨幣的創(chuàng)造//110
貨幣政策目標(biāo)的“不可能三角”//111
貨幣與產(chǎn)業(yè)的關(guān)系//113
“高富帥”行業(yè)的生產(chǎn)要素與企業(yè)家精神//114
中國貨幣供應(yīng)量//116
中國社會融資總規(guī)模//118
中國貨幣的三大來源//121
貨幣增長快于經(jīng)濟(jì)增長不一定就是貨幣超發(fā)//123
超發(fā)貨幣可能引起的通貨膨脹問題//126
超發(fā)貨幣、經(jīng)濟(jì)增長與充分就業(yè)//127
附錄3 津巴布韋的惡性通脹//130
第五章 房地產(chǎn)投資與政府負(fù)債
政府舉債的風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在債權(quán)人往往高估政府的償還能力，政府往往對利率等成本不敏感，政府為償還債務(wù)經(jīng)常“借新還舊”，政府可能把償債壓力轉(zhuǎn)嫁到納稅人頭上等。
地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模究竟有多大//135
房地產(chǎn)吸納了多少貨幣（或者地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了多少貨幣）//137
政府平臺與政府舉債//138
政府性債務(wù)吸納了多少貨幣//139
貨幣通過金融業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)和政府平臺//143
非銀金融業(yè)的非標(biāo)資產(chǎn)//146
“后4萬億時(shí)代”來臨//148
附錄4 因債務(wù)危機(jī)而破產(chǎn)的底特律//152
第六章 改善類住房需求樊籬的破解及未來發(fā)展趨勢
中國目前依然處于以增量市場為主的階段，即房地產(chǎn)市場需求的滿足主要依靠新增供應(yīng)。在房地產(chǎn)增量市場中，新增城鎮(zhèn)人口住房需求、舊房拆遷引發(fā)住房需求、改善類住房需求被認(rèn)為是新增需求的三大主要力量。
房地產(chǎn)增量市場的“三駕馬車”//157
改善類住房需求的“前世今生”//162
改善類住房需求的影響因素//165
改善類住房需求的現(xiàn)狀與樊籬//168
改善類住房需求釋放的限制性政策沿革//170
改善類產(chǎn)品將迎來更大發(fā)展空間//179
受政策限制，改善類住房的供應(yīng)逐漸下滑//182
改善類住房市場需求逐年增加//185
資源日漸稀缺，高端項(xiàng)目保值增值特征明顯//186
改善類住房市場政策已有所松動//189
關(guān)鍵政策仍有待進(jìn)一步放寬//194
促進(jìn)改善類住房需求的有序釋放//196
推動改善類住房的有效供給//199
第七章 土地財(cái)政：從哪來，到哪去
從客觀上來看，土地財(cái)政增加了地方政府財(cái)力，使得地方政府有條件、有手段、大規(guī)模、一攬子地推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，逐步完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和地方公共產(chǎn)品與服務(wù)的提供，進(jìn)而促進(jìn)了國家經(jīng)濟(jì)總量的增長、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市建設(shè)的加強(qiáng)。
何為土地財(cái)政//205
土地財(cái)政源起何故//206
地方債務(wù)與土地財(cái)政難舍難分//210
土地財(cái)政并非中國專利//222
“賣地財(cái)政”蘊(yùn)含巨大風(fēng)險(xiǎn)//225
中國可以效仿國外征收物業(yè)稅嗎//228
隱藏在賣地財(cái)政冰山下的問題本質(zhì)//237
**章 也談國民的財(cái)富觀教育
我所期待的，是引發(fā)讀者的思考，而不是結(jié)束讀者的思考；希望幫助讀者看到存在的問題，而并不想也不敢說自己一定能幫讀者解決問題。有些問題，“總理”和“總經(jīng)理”說了都不算，讀者自己想通才是王道。
作為添頭的開頭//003
財(cái)富觀決定了一個(gè)社會的發(fā)展軌跡//006
財(cái)富觀影響著人一生的命運(yùn)//008
且看我們國家的財(cái)富觀念//014
國民財(cái)富觀教育的缺失與偏頗//017
財(cái)富觀教育之我見//021
應(yīng)將鼓勵(lì)學(xué)生致富擺在教育的臺面上//022
高學(xué)歷者的貧窮是對教育資源的嚴(yán)重浪費(fèi)//025
健康財(cái)富觀的幾個(gè)重要方面//027
第二章 北京房價(jià)能否漲到80萬元/平方米
——談?wù)勚袊績r(jià)持續(xù)上漲的邏輯
全國房價(jià)達(dá)到每平方米9萬元，北京房價(jià)達(dá)到每平方米80萬元，前提是這些約束條件不變或沒有很大改變：社會穩(wěn)定、金融體系不崩潰、不進(jìn)行幣制改革，收入隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而繼續(xù)增長。
由于人口老齡化，很多房子空置了，很多人就認(rèn)為房價(jià)會大跌。他們不知道在決定房價(jià)的過程中，房地產(chǎn)的供應(yīng)彈性小，需求彈性大；不知道房地產(chǎn)沒有替代品，需求一般不可能轉(zhuǎn)移或消失；更不知道房價(jià)有黏性，漲易跌難。
隨口而出的數(shù)據(jù)并非信口雌黃的結(jié)論//031
漲到9萬元每平方米和80萬元每平方米，并不需要很高的年均漲幅//032
推動房價(jià)上升的因素仍大量存在，其合力比過去更強(qiáng)大//035
保持未來的高增長局面主要靠貨幣推動//042
房價(jià)可以脫離國際市場和全國市場獨(dú)立形成//044
北京注定是房地產(chǎn)市場中的一個(gè)特例//046
附錄1 房價(jià)會80萬元每平方米嗎//048
第三章 “城市病”的治理藥方
所謂就地城市化是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度后，非城市居民在原住地一定范圍內(nèi)，依托中心小城鎮(zhèn)就地、就近實(shí)現(xiàn)市民化和城市化的方式。就地城市化有以下表現(xiàn)：一是人口集聚程度比較高；二是生產(chǎn)方式由**產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化；三是居民享受到城市的公共服務(wù)。
“北漂”的傷痛//053
什么是“城市病”//056
大城市為什么會出現(xiàn)“城市病”//058
“城市病”的治理藥方//064
地鐵如何才能不再擁擠//065
北京城市交通規(guī)劃的問題何在//069
看病難為什么仍然擋不住擁擠的人流//071
以教育資源的合理分配疏導(dǎo)人口//075
解決教育的“城市病”需要對癥下藥//078
發(fā)展中小城市與改善中心城市環(huán)境并行不悖//079
拉美國家的“城市病”應(yīng)引以為戒//083
調(diào)控：有形的“政府之手”還是無形的“市場之手”//088
附錄2 地鐵票價(jià)該怎么漲//091
第四章 為啥有些行業(yè)超有錢
——金融、地產(chǎn)業(yè)及政府平臺背后的貨幣運(yùn)行
現(xiàn)代信用貨幣經(jīng)銀行體系創(chuàng)造之后，必定要在經(jīng)濟(jì)體系的某一行業(yè)或某一消費(fèi)主體手中實(shí)現(xiàn)其購買力，這是貨幣存在的本質(zhì)。我們認(rèn)為，近10年中國的貨幣運(yùn)行正如放開閘門的“大水”，通過金融的“河道”，大部分涌入了地產(chǎn)業(yè)與政府平臺這兩大“容器”。
為什么地產(chǎn)業(yè)容納了*多貨幣//099
貨幣、信用貨幣與貨幣運(yùn)行//101
金融與貨幣創(chuàng)造//103
地產(chǎn)業(yè)與融資//105
政府平臺與政府負(fù)債//106
所謂的“高富帥”行業(yè)//108
信用貨幣的創(chuàng)造//110
貨幣政策目標(biāo)的“不可能三角”//111
貨幣與產(chǎn)業(yè)的關(guān)系//113
“高富帥”行業(yè)的生產(chǎn)要素與企業(yè)家精神//114
中國貨幣供應(yīng)量//116
中國社會融資總規(guī)模//118
中國貨幣的三大來源//121
貨幣增長快于經(jīng)濟(jì)增長不一定就是貨幣超發(fā)//123
超發(fā)貨幣可能引起的通貨膨脹問題//126
超發(fā)貨幣、經(jīng)濟(jì)增長與充分就業(yè)//127
附錄3 津巴布韋的惡性通脹//130
第五章 房地產(chǎn)投資與政府負(fù)債
政府舉債的風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在債權(quán)人往往高估政府的償還能力，政府往往對利率等成本不敏感，政府為償還債務(wù)經(jīng)常“借新還舊”，政府可能把償債壓力轉(zhuǎn)嫁到納稅人頭上等。
地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模究竟有多大//135
房地產(chǎn)吸納了多少貨幣（或者地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了多少貨幣）//137
政府平臺與政府舉債//138
政府性債務(wù)吸納了多少貨幣//139
貨幣通過金融業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)和政府平臺//143
非銀金融業(yè)的非標(biāo)資產(chǎn)//146
“后4萬億時(shí)代”來臨//148
附錄4 因債務(wù)危機(jī)而破產(chǎn)的底特律//152
第六章 改善類住房需求樊籬的破解及未來發(fā)展趨勢
中國目前依然處于以增量市場為主的階段，即房地產(chǎn)市場需求的滿足主要依靠新增供應(yīng)。在房地產(chǎn)增量市場中，新增城鎮(zhèn)人口住房需求、舊房拆遷引發(fā)住房需求、改善類住房需求被認(rèn)為是新增需求的三大主要力量。
房地產(chǎn)增量市場的“三駕馬車”//157
改善類住房需求的“前世今生”//162
改善類住房需求的影響因素//165
改善類住房需求的現(xiàn)狀與樊籬//168
改善類住房需求釋放的限制性政策沿革//170
改善類產(chǎn)品將迎來更大發(fā)展空間//179
受政策限制，改善類住房的供應(yīng)逐漸下滑//182
改善類住房市場需求逐年增加//185
資源日漸稀缺，高端項(xiàng)目保值增值特征明顯//186
改善類住房市場政策已有所松動//189
關(guān)鍵政策仍有待進(jìn)一步放寬//194
促進(jìn)改善類住房需求的有序釋放//196
推動改善類住房的有效供給//199
第七章 土地財(cái)政：從哪來，到哪去
從客觀上來看，土地財(cái)政增加了地方政府財(cái)力，使得地方政府有條件、有手段、大規(guī)模、一攬子地推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，逐步完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和地方公共產(chǎn)品與服務(wù)的提供，進(jìn)而促進(jìn)了國家經(jīng)濟(jì)總量的增長、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市建設(shè)的加強(qiáng)。
何為土地財(cái)政//205
土地財(cái)政源起何故//206
地方債務(wù)與土地財(cái)政難舍難分//210
土地財(cái)政并非中國專利//222
“賣地財(cái)政”蘊(yùn)含巨大風(fēng)險(xiǎn)//225
中國可以效仿國外征收物業(yè)稅嗎//228
隱藏在賣地財(cái)政冰山下的問題本質(zhì)//237
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(精)房地產(chǎn)的解釋 節(jié)選
地鐵如何才能不再擁擠
2008年前后，北京的地鐵如雨后春筍般出現(xiàn)在京華大地。在多年不變、陳舊乏味的1號線、2號線和13號線基礎(chǔ)上，誕生了4號線、5號線、6號線、9號線、10號線等新線路，首都地鐵規(guī)劃中缺失的那些數(shù)字正在被一點(diǎn)點(diǎn)補(bǔ)齊。
與北京地鐵線路快速延長相對應(yīng)的則是地鐵的擁擠程度日益嚴(yán)重。如果你在北京和上海都搭乘過地鐵，對這兩個(gè)城市地鐵的擁擠程度一定會有個(gè)感性判斷，那就是北京的地鐵擁擠程度要超過上海。事實(shí)上，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也可以證實(shí)上述感覺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年，北京地鐵運(yùn)送旅客數(shù)量為32.1億人次，而上海地鐵運(yùn)送旅客的數(shù)量則為25億人次；如果再考慮到兩市地鐵運(yùn)營里程的差異——北京為465千米，而上海則是538千米，折算成每千米地鐵運(yùn)送乘客數(shù)量，必然是北京地鐵遠(yuǎn)比上海地鐵擁擠。
當(dāng)然，造成擁擠的原因還與不同的地鐵車廂編組方式以及車型相關(guān)。盡管北京和上海都是以6節(jié)車廂編組為主，但上海在穿越市中心的兩條地鐵線——1號線和2號線都使用8節(jié)車廂編組，而北京則是在2012年開通的6號線上才**次出現(xiàn)8節(jié)車廂編組，其他線路仍然是6節(jié)車廂編組。特別是環(huán)城而行的10號線，它是北京*繁忙的線路，但列車卻也只是6節(jié)車廂編組。此外，北京地鐵的車廂要比上海（以及香港）略窄。上述兩個(gè)因素疊加，就使得北京與上海兩地每趟列車的*大運(yùn)力相差1/3左右。既然北京的地鐵線路比上海短，車廂也比上海小，而年運(yùn)送旅客的人數(shù)為上海的1.284倍，在列車發(fā)車時(shí)間間隔大致相同的情況下，北京地鐵比上海地鐵更擁擠也是合情合理的。
上面說的都是地鐵本身的問題，和“城市病”關(guān)系不大，只需要政府部門和地鐵公司慢慢解決就好。但與此相關(guān)的另一個(gè)問題卻非常值得思考，這就是為什么上海的常住人口比北京多，而北京的地鐵運(yùn)送人數(shù)卻比上海的多，或者說比上海地鐵更為擁擠？一個(gè)通常會被想到的理由是北京地鐵的票價(jià)低，因此吸引了更多乘客。
這種解釋看起來有道理，但問題是北京的公共交通出行模式數(shù)據(jù)也顯示，在北京有更多的人選擇公交車出行，而不是地鐵。2013年，北京軌道交通占公共交通的比例為44.80%，同樣的數(shù)據(jù)上海則為49.3%。北京的人口更少，通過軌道交通運(yùn)送旅客的比例也小于上海，但為什么其地鐵運(yùn)送人數(shù)卻比上海更多？再考慮到上海較北京更早地開始機(jī)動車限牌，上海的私家車數(shù)量以及機(jī)關(guān)單位公車數(shù)量少于北京，那么一個(gè)很有可能的答案就是，上海存在一個(gè)不需要搭乘地鐵和公交車上下班的人群。這里不妨稱他們?yōu)椴叫凶寤蛘唑T車族。
想找到上海具體有多少人步行或騎車上下班的數(shù)據(jù)無疑是非常困難的，但從城市人口分布以及城市空間布局角度可以側(cè)面證明上面猜測的合理性。從北京和上海兩個(gè)城市的占地面積來看，北京占地面積16411平方千米，其中，位于城市中心的六個(gè)區(qū)占地面積1 378平方千米；上海的面積為6 219平方千米，即便算上浦東新區(qū)，中心城區(qū)也不過812平方千米。北京的總面積大約是上海的2.63倍，中心城區(qū)面積是上海的1.5倍多（除去浦東新區(qū)的話，這個(gè)數(shù)字要翻一倍以上）。這意味著上海的人口密度遠(yuǎn)超北京。更為重要的是，上海八個(gè)中心城區(qū)的人口密度都超過1萬人/平方千米，而且只有兩個(gè)區(qū)在2萬人/平方千米以下，黃浦區(qū)、靜安區(qū)和虹口區(qū)更是超過3萬人/平方千米。但是在北京，只有東城區(qū)和西城區(qū)兩個(gè)區(qū)的人口密度大于1萬人/平方千米。根據(jù)測算，北京市建成區(qū)的人口密度為1.19萬人/平方千米，上海為1.27萬人/平方千米，深圳為1.20萬人/平方千米，在一線城市中，北京建成區(qū)的人口密度處于較低水平。
更大的市區(qū)人口密度意味著在市區(qū)集中了更多的城市人口，更重要的是這些人口本身就居住在城市的中心區(qū)。在中國，“單中心”同心圓式的城市結(jié)構(gòu)決定了絕大多數(shù)工作崗位往往集中在市中心，居住于市中心意味著這群人不會在通勤上花費(fèi)更多的時(shí)間。如果同樣的人口被疏散到更廣大的區(qū)域居住，而上班地點(diǎn)卻集中在少數(shù)幾個(gè)中心區(qū)域，那就必然意味著絕大多數(shù)人要在通勤上耗費(fèi)更多的時(shí)間，往返更長的距離。上海的市中心集中了更多的人口，這意味著這些人可以節(jié)約通勤時(shí)間，同時(shí)可以減少路面交通擁堵，從而減少地鐵里的客流。
2012年北京大學(xué)社會調(diào)查研究中心與智聯(lián)招聘網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的《2012年度中國職場人平衡指數(shù)調(diào)研報(bào)告》中的數(shù)據(jù)也證明：北京市民上下班往返時(shí)間全國*長，平均為1.32個(gè)小時(shí)，比上海的1.17個(gè)小時(shí)多15分鐘。而在2010年中科院公布的《2010中國新型城鎮(zhèn)化報(bào)告》中，北京也以平均52分鐘的上班通勤時(shí)間名列全國城市之首。當(dāng)然，不可否認(rèn)從理論上來說，居民可以通過選擇更近的居住地點(diǎn)來節(jié)省通勤成本和通勤時(shí)間，但工作地點(diǎn)變化的不確定性以及置業(yè)成本的提高往往阻礙了這個(gè)過程。
需要說明的是，北京市民通勤時(shí)間過長的表面原因是交通擁堵，但其根本原因卻是城市規(guī)劃不當(dāng)造成的“居業(yè)分離”問題：市中心區(qū)集中了相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)、政府部門和商業(yè)場所，使得市民工作和休閑消費(fèi)地點(diǎn)多在城市中心區(qū)。作為歷史文化名城，北京城市中心的老城區(qū)中平房區(qū)域占地廣大，各種機(jī)關(guān)大院又占據(jù)了不少空間。這些空間因各種非經(jīng)濟(jì)性原因長期未能改造并開發(fā)相應(yīng)的居住功能，迫使就業(yè)人口不得不向郊區(qū)新城遷移。這個(gè)現(xiàn)實(shí)是活生生的，想象一下居住在北京天通苑的居民如果在西南方向的總部基地上班會是什么情形，或者是居住在亦莊開發(fā)區(qū)而在中關(guān)村上班的情形。
更擁擠的市中心讓城市的路面交通更不通暢，這可能是被絕大多數(shù)人所忽視，但又確實(shí)影響城市生活的一個(gè)活生生的事實(shí)。換句話說，道路擁堵以及地鐵擁擠的“城市病”，實(shí)際上可以通過更好的城市規(guī)劃來緩解或治理。所以說，城市規(guī)劃是北京和上海的城市管理水平差異的體現(xiàn)，合理且具有前瞻性的城市規(guī)劃是治理“城市病”的重要藥方。
北京城市交通規(guī)劃的問題何在
合理的城市規(guī)劃應(yīng)該盡量減少市民的通勤時(shí)間和通勤成本。事實(shí)上，通勤時(shí)間和通勤成本本身也是決定城市房價(jià)的重要因素。在這個(gè)方面我們曾經(jīng)做過比較深入的實(shí)證分析。北京軌道交通周邊的房價(jià)隨著軌道向南北延伸存在明顯的“梯度”效應(yīng)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，價(jià)格反映了居民的選擇偏好，也就是說北京的市民總體都傾向于在市中心居住，這與上述分析是一致的。于是，這里就產(chǎn)生了新問題：北京的城市規(guī)劃為什么導(dǎo)致很多“居業(yè)分離”的情形？為什么會在出現(xiàn)望京、天通苑、亦莊這樣的超大型居住社區(qū)的同時(shí)沒有在這些區(qū)域規(guī)劃相應(yīng)的就業(yè)崗位？具體的決策過程我們不知道，但我覺得這與當(dāng)時(shí)流行的對西方發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化的片面看法是分不開的。
西方發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化進(jìn)程經(jīng)歷了城鎮(zhèn)化、郊區(qū)化和再城鎮(zhèn)化的周期輪回過程。我國的決策者在城鎮(zhèn)化初期可能僅僅觀察到了郊區(qū)化現(xiàn)象，認(rèn)為在城里上班、郊區(qū)居住是一種先進(jìn)的城市規(guī)劃和生活理念。當(dāng)時(shí)的置業(yè)者往往也沒有意識到，在日常生活中通勤成本對于居住地點(diǎn)選擇的重要意義，缺少節(jié)約通勤時(shí)間的理念。他們憧憬著像西方城市的居民那樣每天從郊區(qū)驅(qū)車到市中心工作，傍晚再驅(qū)車返回郊區(qū)享受中產(chǎn)階級生活的狀態(tài)。現(xiàn)實(shí)情況則是，中國大城市的人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過西方城市，而城市交通路網(wǎng)的密度又遠(yuǎn)低于西方城市，結(jié)果這種潮汐式的通勤方式必然造成交通擁堵。另外，中國大城市的很多居住區(qū)的道路規(guī)劃又欠缺前瞻性，小區(qū)建成多年卻仍只有幾條道路與市區(qū)相連，從而進(jìn)一步加劇了交通擁堵。例如，北京的天通苑社區(qū)常住居民達(dá)四五十萬人，與市區(qū)環(huán)路相連的主干道路多年只有一條，而這一條道路的機(jī)動車道只有上下六車道，比朝陽路還要窄。更麻煩的是，這六條車道中還要分出兩條快速公交專用道。而私家車數(shù)量的飛速增長，更進(jìn)一步加劇了交通堵塞。
良好的規(guī)劃雖然是治理交通擁堵和“城市病”的正確藥方，但已經(jīng)建成的不可能拆掉重修，新建道路或者拓寬現(xiàn)有道路受限于滯后的城市規(guī)劃，往往也難以在短時(shí)間實(shí)現(xiàn)。一般來說，軌道交通是解決問題的唯一辦法，但現(xiàn)實(shí)情況是包括地鐵和城鐵在內(nèi)的軌道交通已經(jīng)不堪重負(fù)。每一個(gè)工作日的早高峰時(shí)段，在北京地鐵5號線的終點(diǎn)站天通苑北站外，等待乘坐地鐵的乘客排起了長隊(duì)。僅從開始排隊(duì)到刷卡進(jìn)站，往往就需要近半個(gè)小時(shí)的擁擠排隊(duì)。過長的擠地鐵排隊(duì)時(shí)間反而弱化了軌道交通因減少通勤時(shí)間而帶來的優(yōu)勢。因此，只有首先解決軌道交通的擁擠問題才能解決通勤問題。
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董藩賺錢論給我們上了一堂生動的崇商課，從其不帶假面具的調(diào)侃諍言中，我們能看到一顆望徒成才的拳拳之心，其直率真誠的為師風(fēng)范值得尊敬。對董藩賺錢論的奮力棒殺，是傳統(tǒng)輕商的思維定勢作崇。中國傳統(tǒng)文化重文輕理，重工輕商，商家不入“三教九流”，也是導(dǎo)致中國近代逐步落后于世界的原因之一。（鳳凰網(wǎng)）
(精)房地產(chǎn)的解釋 作者簡介
董藩 北京師范大學(xué)政府管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任，土地資源管理專業(yè)和政府經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)博士生導(dǎo)師，兼任民革中央委員、建設(shè)部專家委員會委員、房地產(chǎn)投資理財(cái)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長及北京大學(xué)、清華大學(xué)、上海交通大學(xué)、廈門大學(xué)等多所大學(xué)EMBA或EDP項(xiàng)目兼職教授。
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，董藩是公認(rèn)的對國家決策和社會輿論具有重要影響的人物，曾被評為"年度中國爭議人物" "中國房地產(chǎn)年度人物" "中國房地產(chǎn)年度思想貢獻(xiàn)人物" "中國地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)紅人"等。
董藩個(gè)人業(yè)績和學(xué)術(shù)觀點(diǎn)被美國之音、美國之音電視臺、美國《世界日報(bào)》《華爾街日報(bào)》、新加坡《聯(lián)合早報(bào)》、新華社、中央電視臺等媒體廣泛傳播。擁有微博粉絲90多萬。
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