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物業(yè)管理:從入門到精通【增訂5版】【物業(yè)管理經(jīng)典暢銷書】 版權(quán)信息
- ISBN：9787521650174
- 條形碼：9787521650174 ; 978-7-5216-5017-4
- 裝幀：平裝-膠訂
- 冊數(shù)：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
物業(yè)管理:從入門到精通【增訂5版】【物業(yè)管理經(jīng)典暢銷書】 本書特色
匯聚物業(yè)行業(yè)的經(jīng)典案例，提出解決問題的優(yōu)選方案，幫你輕松入門輕松精通
通過經(jīng)典實用的案例 深入淺出的講解
讓您輕松快速掌握物業(yè)管理那些事
物業(yè)管理行業(yè)眾專家鼎力推薦
物業(yè)管理:從入門到精通【增訂5版】【物業(yè)管理經(jīng)典暢銷書】 內(nèi)容簡介
全書選取了125個物業(yè)管理行業(yè)熱點問題，每個熱點問題均通過“現(xiàn)實案例”、“專家解答”及“相關(guān)規(guī)定”三個板塊進(jìn)行展示和解析。“現(xiàn)實案例”部分主要概述物業(yè)管理活動中的案例原型；“專家解答”部分重在系統(tǒng)分析案例中的細(xì)節(jié)和要點，并提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對處置相關(guān)問題的對策；“相關(guān)規(guī)定”部分羅列了解答案例問題所用到的相關(guān)政策法規(guī)。本書選取的案例均為物業(yè)管理服務(wù)過程中的常見問題，為從業(yè)人員系統(tǒng)了解和準(zhǔn)確把握物業(yè)管理，提供了一條從“入門”到“精通”的路徑。
物業(yè)管理:從入門到精通【增訂5版】【物業(yè)管理經(jīng)典暢銷書】物業(yè)管理:從入門到精通【增訂5版】【物業(yè)管理經(jīng)典暢銷書】 前言
有一天，我到某小區(qū)見項目經(jīng)理老賈。當(dāng)時，他正盯著手機屏幕查看公司應(yīng)用軟件中的派單和處理情況，手邊攤著翻舊的筆記本，上面密密麻麻記滿了業(yè)主訴求、會議紀(jì)要等內(nèi)容。見我來了，他疲憊地笑了笑，說：“這工作啊，就像走鋼絲——業(yè)主的信任在左，管理的成本在右，稍不留神就兩頭落空。”這句話讓我想起了18年前初入行時的自己。那時的我，也被難以調(diào)和的業(yè)主與物業(yè)的矛盾糾紛、突發(fā)的物業(yè)安全生產(chǎn)事故、業(yè)主委員會成立難題、物業(yè)公司選聘解聘糾紛、強行接管、拒不撤管等難題逼到手足無措，直到一位前輩遞給我一本泛黃的行業(yè)手冊，封面上前輩用工工整整的字體寫了一句話：“物業(yè)人，是家園的守護(hù)者。”
這句話是我寫作本書的初心，也是本書第五次改版的靈魂。
數(shù)據(jù)顯示，2024年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為67.00%，比2023年末提高0.84個百分點。物業(yè)管理者早已不只是“修水電、掃樓道”的技術(shù)工，而是維系社區(qū)溫度、平衡多元訴求的“現(xiàn)代社會治理者”。我們既要有設(shè)備運維的“硬功夫”，也要有溝通協(xié)調(diào)的“軟實力”；既要掌握智慧物業(yè)系統(tǒng)的“新工具”，也要守住服務(wù)初心的“老傳統(tǒng)”。“動之以情、曉之以理、明之以法”，更是要在不同場景下運用嫻熟。這種蛻變中的陣痛，我懂。
物業(yè)管理:從入門到精通【增訂5版】【物業(yè)管理經(jīng)典暢銷書】 目錄
一、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
1.已購房入住但尚未辦理所有權(quán)登記的人算業(yè)主嗎？/2
2.承租戶能否行使業(yè)主的權(quán)利？/4
3.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有哪些權(quán)利？/7
4.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？/10
5.什么是業(yè)主大會？業(yè)主大會是否有權(quán)請求業(yè)主依規(guī)養(yǎng)寵？/13
6.物業(yè)公司是否有配合業(yè)主成立業(yè)主大會的義務(wù)？/16
7.什么是業(yè)主委員會？/19
8.欠費業(yè)主能進(jìn)入業(yè)主委員會嗎？/22
9.業(yè)主的親屬能否進(jìn)入業(yè)主委員會？/25
10.業(yè)主委員會活動經(jīng)費應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)嗎？/27
11.物業(yè)管理用房中包括業(yè)主委員會的辦公用房嗎？/29
12.什么是（臨時）管理規(guī)約？/32
13.什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？/36
14.什么時候可以召開業(yè)主大會會議？/39
二、前期物業(yè)管理
15.物業(yè)公司開展物業(yè)服務(wù)必須取得資質(zhì)證書嗎？/42
16.物業(yè)公司如何取得前期物業(yè)管理權(quán)？/44
17.物業(yè)公司在與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)當(dāng)如何約定合同期限？/46
18.建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主有約束力嗎？/48
19.建設(shè)單位是否有權(quán)更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)？/50
20.物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何開展交接查驗工作？/53
21.物業(yè)公司承接查驗時發(fā)現(xiàn)工程設(shè)備有質(zhì)量問題怎么辦？/56
22.建設(shè)單位對物業(yè)有何保修責(zé)任？/58
三、物業(yè)管理服務(wù)
23.物業(yè)管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容？/62
24.國家有強制性的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？/65
25.房屋空置是否需要繳納物業(yè)服務(wù)費？/67
26.業(yè)主委員會收取物業(yè)服務(wù)費合法嗎？/70
27.物業(yè)公司的分公司不履行合同義務(wù)，相對人能否起訴物業(yè)總公司承擔(dān)義務(wù)？/72
28.舊物業(yè)公司撤管時應(yīng)當(dāng)移交哪些資料？/74
29.舊物業(yè)公司拒不撤出小區(qū)怎么辦？/77
30.什么是事實物業(yè)服務(wù)？/80
31.物業(yè)公司是否可以將物業(yè)管理的專項服務(wù)委托給專業(yè)公司？/82
……
四、物業(yè)服務(wù)收費
42.物業(yè)服務(wù)費由哪些部分構(gòu)成？/114
43.物業(yè)服務(wù)收費定價方式有哪些？/117
44.什么是物業(yè)管理的酬金制？/120
45.什么是物業(yè)管理的包干制？/123
46.物業(yè)服務(wù)收費都需要明碼標(biāo)價嗎？/125
47.物業(yè)服務(wù)費只能按面積大小收取嗎？/127
48.業(yè)主能要求對物業(yè)服務(wù)費打折嗎？/129
……
五、物業(yè)的使用與維護(hù)
61.物業(yè)公司與業(yè)主委員會能否對公共收益進(jìn)行約定分成？/162
62.業(yè)主在樓頂安裝太陽能熱水器，物業(yè)公司有權(quán)限制嗎？/166
63.業(yè)主搭建陽光房，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)怎么辦？/168
64.小區(qū)裝寬帶，物業(yè)公司與業(yè)主選擇不同的運營商怎么辦？/171
65.電梯噪聲大，業(yè)主能否向物業(yè)公司索賠？/174
66.樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎？/176
67.物業(yè)公司有權(quán)制止業(yè)主的群租行為嗎？/178
……
六、裝飾裝修管理
74.業(yè)主裝修房屋時，是否應(yīng)當(dāng)與物業(yè)公司簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議？/200
75.物業(yè)公司遲延為業(yè)主辦理裝修手續(xù)，應(yīng)否賠償業(yè)主損失？/203
76.物業(yè)公司有權(quán)收取裝修管理服務(wù)費、裝修押金嗎？/206
77.裝修垃圾管理不當(dāng)，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)何種責(zé)任？/210
78.物業(yè)公司交錯鑰匙，業(yè)主家被鄰居裝修，誰應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)這部分裝修費用？/212
79.對別墅裝修與普通住宅裝修的要求是否有區(qū)別？/214
七、停車管理問題
80.商品房小區(qū)地面停車位歸誰所有？/218
81.地下車庫能否“只賣不租”？/221
82.如何認(rèn)定小區(qū)停車位的管理權(quán)？/223
83.停車位能否出租給其他小區(qū)業(yè)主使用？/225
84.物業(yè)公司能否將綠地改為停車場？/227
85.物業(yè)公司能否在車位上安裝地鎖？/230
86.機動車在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)被剮蹭，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？/234
……
八、住宅專項維修資金
93.什么是住宅專項維修資金？/254
94.業(yè)主大會成立前，商品住宅專項維修資金由誰管理？/256
95.住宅專項維修資金具體可用于哪些住宅共用部位的維修、更新、改造？/258
96.住宅專項維修資金具體可用于哪些共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造？/260
97.哪些費用的支出不能使用住宅專項維修資金？/261
……
九、物業(yè)公司的公共安全責(zé)任
103.小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊，物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？/276
104.物業(yè)公司如何應(yīng)對業(yè)主拆改承重結(jié)構(gòu)？/279
105.業(yè)主違法建設(shè)開挖地窖造成工人死亡，物業(yè)公司有無責(zé)任？/282
106.高空拋物致車輛受損，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任嗎？/285
107.電梯墜落傷人，應(yīng)由物業(yè)公司還是電梯維保公司擔(dān)責(zé)？/288
……
十、物業(yè)公司的法律責(zé)任
112.物業(yè)公司在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，不移交有關(guān)資料的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？/306
113.物業(yè)公司將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？/308
114.物業(yè)公司挪用專項維修資金的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？/310
115.未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理用房用途的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？/312
116.物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施用途的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？/314
117.物業(yè)公司擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)場地，損害業(yè)主共同利益的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？/316
……
附 錄
《中華人民共和國民法典》（節(jié)錄）/338
展開全部
物業(yè)管理:從入門到精通【增訂5版】【物業(yè)管理經(jīng)典暢銷書】 相關(guān)資料
1.已購房入住但尚未辦理所有權(quán)登記的人算業(yè)主嗎？
現(xiàn)實案例
某新建小區(qū)進(jìn)入集中入住階段，開發(fā)商選聘的物業(yè)公司派出員工為業(yè)主辦理交房驗收等入住手續(xù)，其中一項是預(yù)收第一年的物業(yè)費。購房人李某稱，還沒拿到房產(chǎn)證，自己還不是業(yè)主，所以不應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費。
李某是業(yè)主嗎？他應(yīng)否繳納物業(yè)費？
專家解答
簡單來說，業(yè)主就是“房屋所有權(quán)人”。但在現(xiàn)實生活中，業(yè)主可能包括如下幾種情況：
（1）依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（2）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（3）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（4）因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（5）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。
現(xiàn)實中，往往存在因種種原因入住了但尚未取得所有權(quán)證書的情況，但這并不妨礙其業(yè)主身份，不影響其行使業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務(wù)。
可見，李某依法應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主義務(wù)，按時繳納物業(yè)服務(wù)費用。
法條鏈接
《物業(yè)管理條例》
第六條第一款 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
1.已購房入住但尚未辦理所有權(quán)登記的人算業(yè)主嗎？
現(xiàn)實案例
某新建小區(qū)進(jìn)入集中入住階段，開發(fā)商選聘的物業(yè)公司派出員工為業(yè)主辦理交房驗收等入住手續(xù)，其中一項是預(yù)收第一年的物業(yè)費。購房人李某稱，還沒拿到房產(chǎn)證，自己還不是業(yè)主，所以不應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費。
李某是業(yè)主嗎？他應(yīng)否繳納物業(yè)費？
專家解答
簡單來說，業(yè)主就是“房屋所有權(quán)人”。但在現(xiàn)實生活中，業(yè)主可能包括如下幾種情況：
（1）依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（2）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（3）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（4）因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（5）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。
現(xiàn)實中，往往存在因種種原因入住了但尚未取得所有權(quán)證書的情況，但這并不妨礙其業(yè)主身份，不影響其行使業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務(wù)。
可見，李某依法應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主義務(wù)，按時繳納物業(yè)服務(wù)費用。
法條鏈接
《物業(yè)管理條例》
第六條第一款 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第一條 依法登記取得或者依據(jù)民法典第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。
2.承租戶能否行使業(yè)主的權(quán)利？
現(xiàn)實案例
為方便工作，林某在某小區(qū)承租了一套房屋，并與業(yè)主張女士簽訂了房屋租賃合同。一天，林某看到小區(qū)宣傳欄張貼了召開年度業(yè)主大會會議的通知，主要議題有兩個：一是增補業(yè)主委員會成員；二是重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。林某非常熱衷于小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)，對參加業(yè)主委員會也有很大熱情，因此提出要參選業(yè)主委員會成員。結(jié)果，林某被告知他只是承租戶，并非小區(qū)的業(yè)主，不能參選業(yè)主委員會成員，也不享有相應(yīng)的投票權(quán)。林某認(rèn)為，自己也是小區(qū)的一分子，理應(yīng)享有小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利。那么，作為承租戶的林某，是否享有業(yè)主的權(quán)利呢？其權(quán)利邊界如何界定呢？
專家解答
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主依法享有物業(yè)管理的各項權(quán)利，包括參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)等。而承租戶僅是物業(yè)使用人，并不能等同于業(yè)主。法律規(guī)定了物業(yè)使用人的相關(guān)權(quán)利，但其在物業(yè)管理方面的權(quán)利是受限制的。
在法律、法規(guī)和管理規(guī)約有關(guān)規(guī)定的框架范圍內(nèi)，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，被選舉為業(yè)主委員會成員及選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)使用人無此權(quán)利。但是，在物業(yè)管理活動中，業(yè)主行使投票權(quán)屬于民事法律行為，依法可以委托代理，即物業(yè)使用人可以接受業(yè)主的委托，代理業(yè)主投票表決，行使選舉權(quán)。此時，物業(yè)使用人僅僅是代理人，代理的后果由被代理人（業(yè)主）承擔(dān)。比如，承租戶接受了業(yè)主的委托，代理投票選舉業(yè)主委員會成員或代理投票解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，那么，承租戶的投票行為視同業(yè)主的投票行為，由業(yè)主承擔(dān)投票的后果。
本案中，承租戶林某與業(yè)主張女士雙方如在事前已就物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，或者林某獲得了張女士的授權(quán)委托，那么，承租戶林某可參與相關(guān)物業(yè)管理活動。當(dāng)然，除此之外，林某作為物業(yè)使用人可以向業(yè)主大會、業(yè)主委員會提出物業(yè)管理方面的意見和建議，以及向行政主管部門投訴反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。
法條鏈接
《物業(yè)管理條例》
第十二條第二款 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：
……
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
……
第四十一條第一款 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第四十七條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十八條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
物業(yè)管理:從入門到精通【增訂5版】【物業(yè)管理經(jīng)典暢銷書】 作者簡介
王占強
清華大學(xué)法律碩士
律師、合伙人
高級經(jīng)濟師
物業(yè)管理師
中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會第一屆委員
北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會第二屆委員
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