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法院審理建設工程案件觀點集成【第三版】 版權信息
- ISBN：9787521631838
- 條形碼：9787521631838 ; 978-7-5216-3183-8
- 裝幀：70g膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
法院審理建設工程案件觀點集成【第三版】 本書特色
建設工程實務領域扛鼎之作，隆重推出第三版 根據民法典等新規范全面升級，案例更新 本書2015年6月**次出版，2017年9月改版，改版至今業已數年，幸得廣大讀者喜愛，本書作者在此深表感謝。面世期間，本書陪伴各位讀者從《*高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2004〕14號）到《*高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》（法釋〔2018〕20號）再到今天的《*高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號），法律更迭的腳步始終未停下，特別是近一年來，隨著《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）的出臺和實施，一系列法律法規及司法解釋進行了重要更新，與此同時，法院在審理建設工程糾紛案件時的法律依據和思路也都有所調整。鑒于此，我們特對本書做了部分修訂。與第二版相比，第三版的修訂內容主要有以下兩方面： **，在法律適用方面，以《民法典》為基礎，結合近些年新頒布或修訂的法律法規、司法解釋進行調整，對綜述、案例及律師點評中涉及的法律適用問題進行*新修訂，并對《民法典》實施后的要點與新問題進行分析，對《民法典》實施后的可預見性裁判路徑進行論述。 第二，在案例選取方面，原則上替換了2015年以前的案例（但因少量案例具有特殊性或不可替代性，即便裁判時間在2015年之前，仍將其保留），代之以近5年的新案例，并將律師點評部分一并做了修改。案例更換之目的一是對法院裁判觀點已經產生變化的案件，我們希望能夠呈現出法院*新的審判思路；二是即使法院裁判觀點沒有太大變動，*新的案例也更具說服力和指導意義。特別需要說明的是，因《民法典》施行時間尚短，因此，大多數案例中仍會出現以《合同法》以及其他現已失效的法律法規、司法解釋作為裁判依據進行裁決的案件，但我們在選取案例時，均系以裁判原則與新法無變化或裁判原則符合新法之立法目的為前提，且在出現上述情況時，我們已通過腳注形式標注了對應的新法內容，對于一些舊法無對應新法內容的，我們亦通過腳注形式標注了該規定已被某新法予以廢止。以期為讀者獻上準確、全面、具有前瞻性的建設工程合同糾紛案件的理論及實務要點。
法院審理建設工程案件觀點集成【第三版】 內容簡介
典型案例在司法審判活動中具有獨特的價值。《法院審理建設工程案件觀點集成》通過整理全國各級法院的已生效裁判，總結、歸納出具體的裁判經驗、思路和尺度，以及認定事實、適用法律的方法。同時結合*高人民法院司法解釋、司法政策精神、審判業務意見以及*高人民法院專家法官著述、目前審判實務中的主流觀點等對案例進行了透徹分析。閱讀本書，使讀者可以在快速了解建設工程案件法律爭議問題的前提下，迅速了解法院的司法觀點和態度，以及裁判的思路和尺度。
法院審理建設工程案件觀點集成【第三版】 目錄
**章 施工合同的主體
綜述：施工合同糾紛案件常見訴訟主體爭議及司法處理原則
一、施工合同糾紛訴訟當事人主體資格的法律規定、實踐做法和學說觀點
二、司法實踐中常見施工合同糾紛訴訟主體爭議及司法處理原則
1.1法院如何認定聯合體承包中的責任承擔
1.2法院如何確認未簽訂施工合同的聯合開發商承擔支付工程款的連帶債務
1.3法院如何認定構成隱名發包人的建設單位應承擔的責任
1.4法院如何認定建設工程施工合同項下債權轉讓的問題
1.5法院如何認定建設工程施工合同中的債務加入
第二章 施工合同的效力
綜述：建設工程施工合同的效力常見法律問題分析
一、建設工程施工合同無效的主要情形
二、與建設工程施工合同無效后處理有關的幾個問題
2.1法院如何認定當事人在中標前所簽“補充協議”及中標合同的效力
2.2法院如何認定未取得勞務資質的承包人所簽訂的施工合同的效力
2.3法院如何認定轉包、違法分包行為及其相應的法律后果
2.4法院如何認定在未辦理國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的情況下簽訂的施工合同的效力
2.5法院如何認定與中標施工合同有實質性變更的補充協議的效力
第三章 施工合同工程價款
綜述：建設工程施工合同工程款結算糾紛常見法律問題及司法處理原則
前言：建設工程價款結算的原則及依據
一、無效施工合同的工程價款結算的原則
二、“黑白合同”工程價款結算的原則
三、施工合同解除后工程價款結算的原則
四、工程變更價款確定原則
五、工程計量約定不明工程價款確定原則
六、“以送審價為準”的理解與適用
七、工程款利息的計算規則
結語：建設工程價款結算過程中應注意的問題
3.1法院如何判定有效合同中價款約定不明確問題的工程款結算糾紛
3.2法院如何認定工程驗收不合格的有效合同的工程款結算糾紛
3.3 無效合同的工程款結算糾紛
3.3.1法院如何認定合同無效但工程驗收合格的工程款結算糾紛
3.3.2法院如何認定合同無效且工程驗收不合格的工程款結算糾紛
3.4法院如何認定施工合同解除/終止后的工程款結算糾紛
3.5法院如何認定因工程變更(例如：設計變更、施工方案變更、新增附加工作、刪除工作等)而引起的工程款結算糾紛
3.6法院如何認定工程量計量糾紛
3.7 工程款利息糾紛
3.7.1法院如何認定工程款利息的計算標準
3.7.2法院如何認定在合同對工程款的付款時間沒有約定或者約定不明的情況下工程款利息的起算時間
3.8法院如何認定因發包人逾期不結算產生的糾紛
3.9 雙方簽訂多份施工合同產生的糾紛
3.9.1法院如何認定建設工程施工“黑白合同”的效力引起的工程款結算糾紛
3.9.2法院如何認定多份建設工程施工合同的效力而引起的工程款結算糾紛
3.10發包人違約解除固定價格合同，承包人如何結算已完工程價款
第四章 施工合同工程質量
綜述：施工合同工程質量常見問題及司法處理原則
一、施工合同工程質量問題多發的原因
二、建設工程質量問題的基本特點
三、確定工程質量的方法與途徑
四、法律法規及司法解釋對于常見質量問題的規定及司法處理原則
4.1法院如何確認工程質量存在爭議及認定工程質量爭議的途徑
4.2法院如何處理建設工程施工合同案件反訴(或抗辯)程序中的發包人質量索賠問題
4.3法院如何處理工程未經驗收合格，發包人擅自使用產生的質量糾紛
4.4法院如何認定承包人拒絕修復質量缺陷的行為及法律后果
4.5法院如何認定工程質量異議的效力及后果
4.6法院如何認定工程質量保修責任
第五章 施工合同工程工期
綜述：施工合同工期糾紛案件的司法處理原則
一、工期的定義
二、實際開工日期的認定
三、實際竣工日期的認定
四、工期順延(由發包人承擔的工期延誤)
五、工期逾期違約責任
六、工期糾紛的其他問題
5.1法院如何對工期延誤違約責任進行認定并如何適用法律調處糾紛
5.2法院如何認定承包人可以順延工期
5.3發包人要求承包人承擔單方停工責任的法院如何處理
5.4法院如何處理因發包人原因導致承包人停工窩工的損失承擔問題
第六章 建設工程專業分包
綜述：建設工程分包合同糾紛案件常見爭議及司法處理原則
一、建設工程施工分包概述
二、建設工程分包合同糾紛案件中的常見爭議及其司法處理原則
6.1法院如何認定符合地方政策但不符合法律強制性規定的分包合同的效力
6.2法院如何區分和認定勞務分包與工程分包
6.3法院如何認定指定分包合同糾紛中發包人的責任
6.4法院如何認定勞務分包合同中約定的“罰款”條款的性質和效力
6.5法院如何認定勞務發包人借用勞務承包人工人作業發生工傷后的賠償責任主體
第七章 施工合同的變更和解除
綜述：合同的變更與解除常見法律問題分析
一、合同變更
二、合同解除
三、合同解除的程序和法律后果
四、情勢變更
7.1法院認定承包人轉包導致發包人解除合同的標準
7.2法院如何認定發包人依據約定解除合同
7.3法院如何認定承包人依法解除合同后關于工程款利息、保修金和建設工程價款優先受償權
7.4當事人一方解除的施工合同依法應當認定為無效的，法院如何處理
7.5法院能否以雙方當事人在會議紀要中達成退場意向且一直停工的，視為施工合同已解除
7.6當事人一方作為證據提交的變更雙方原先約定的補充協議不具有真實性，法院如何處理
第八章 實際施工人的權利保護
綜述：司法實務中對實際施工人權益的保護與限制
前言：作為概念與作為制度的“實際施工人”
一、法院如何認定“借用資質”
二、法院如何認定“轉包”與“違法分包”
三、法院如何認定誰是實際施工人
四、無效合同如何折價補償
五、約定的管理費如何處理
六、發包人的工程款應向誰支付
七、實際施工人的優先受償權應否支持
八、實際施工人對外商事行為的效力如何
九、因實際施工人造成的工期或質量損失可否要求其賠償
結語：司法規則與市場秩序的接軌
8.1法院如何認定實際施工人
8.2法院如何調處中標合同無效情形下的工程款結算糾紛
8.3法院如何處理無效合同中所約定的管理費
8.4法院如何認定發包人的付款對象和付款效力
8.5法院如何處理實際施工人主張的優先受償權
8.6法院如何認定建設工程優先受償權的約定放棄
8.7實際施工人因履行無效施工合同所遭受的損失如何賠償
第九章 建設工程（造價、質量、工期）鑒定
綜述：施工合同糾紛案件常見司法鑒定程序及司法處理原則
一、關于建設工程施工合同糾紛中司法鑒定程序的有關法律規定
二、《建設工程造價鑒定規程》為國內首個有關建設工程案件司法鑒定的行業標準，為司法鑒定確立了四項基本原則
三、司法實踐中常見的施工合同糾紛司法鑒定爭議及司法處理原則
9.1法院如何認定工程造價鑒定計價標準
9.2法院如何處理固定價合同下的工程造價鑒定
9.3對于施工合同無效時造價鑒定中的間接費和利潤是否應當計取
9.4法院采取何種方法對未完工程的造價進行鑒定
9.5法院如何認定國家審計與工程造價司法鑒定的關系
9.6法院如何認定工程造價司法鑒定的鑒定依據
9.7法院如何認定施工過程中的工程質量缺陷責任
9.8法院如何采納專業鑒定機構出具的修復加固方案
9.9法院如何通過鑒定認定保修期內工程質量缺陷及責任承擔
9.10法院對工期鑒定如何認定
9.11法院如何處理建設工程合同糾紛中工期延誤損失的鑒定
第十章 施工合同其他類型糾紛
綜述：施工合同其他類型糾紛
一、墊資糾紛
二、內部承包糾紛
三、建設工程價款優先受償權糾紛
四、建設工程施工合同管轄糾紛
五、施工合同訴訟時效糾紛
10.1法院如何認定墊資約定效力、墊資利率
10.2內部承包模式及合同效力在司法實踐中的認定
10.3法院如何認定建設工程價款優先受償權的行使期間及行使范圍
10.4法院如何認定建設工程施工合同糾紛的管轄地
10.5法院如何認定工程款及違約金等款項請求權的訴訟時效起算與中斷
第十一章 與建設工程有關的其他糾紛
綜述：建設工程其他法律問題的司法處理
一、建設工程招標投標過程中的爭議性問題
二、法院對于勘察設計案件的處理原則
三、法院對于工程建設過程中行政訴訟的處理原則
11.1法院如何認定虛假招標導致中標結果無效的情形
11.2法院如何認定中標通知書發出后一方拒絕按招標文件簽訂合同的責任
11.3法院如何認定設計單位的設計變更成立及已履行
11.4法院如何認定勘察設計單位在承擔勘察設計質量責任時的賠償范圍
11.5法院如何認定涉訟行政機關行為具有可訴性及是否判決撤銷違法行政行為
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法院審理建設工程案件觀點集成【第三版】 節選
...... 律師點評 本書案例反映的是簽訂施工合同時，承包人僅與聯合開發的一方簽訂施工合同，發生拖欠工程款糾紛時，承包人是否有權要求未簽訂施工合同的聯合開發方承擔連帶責任。案例中未簽訂施工合同的聯合開發方是否承擔連帶責任的問題，一審、二審法院觀點截然不同，本書依據相關法律規定，就未簽訂施工合同的聯合開發主體是否應承擔連帶清償責任加以分析、點評。 一、概述施工合同主體連帶責任的法律特征 所謂連帶責任是指依照法律的直接規定或者當事人約定，兩個以上的責任主體向權利人連帶承擔全部賠償責任。權利人有權要求連帶責任人中的一人或數人承擔全部賠償責任，而一人或數人在承擔全部賠償責任后，將免除其他責任人的賠償責任的民事責任形態。（*高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組：《中華人民共和國民法典總則編理解與適用》，人民法院出版社2020年版，第888頁。） 所謂連帶債務是指數個債務人對同一內容的給付，各自獨立負擔全部給付義務，且其中一人給付時，其他債務人同樣被免除債務的多數當事人的債務。(［日］我妻榮：《新訂債權總論》，王燚譯，中國法制出版社2008年版，第355頁。)《民法典》第518條規定：“……債務人為二人以上，債權人可以請求部分或者全部債務人履行全部債務的，為連帶債務。連帶債權或者連帶債務，由法律規定或者當事人約定。”根據上述規定，連帶債務分為法定的連帶債務和意定的連帶債務兩種。 法定的連帶債務，即法律明確規定各個債務人對某一債務承擔連帶責任的債務。具體包括以下情形：（1）侵權關系中的連帶債務。共同實施的侵權行為情形（《民法典》第1168條）；共同危險行為中不能確定具體侵權人的情形（《民法典》第1170條）；網絡用戶利用網絡服務實施侵權行為，網絡服務提供者未及時采取必要措施的情形（《民法典》第1195條、第1197條）；掛靠機動車發生交通事故并負有侵權責任的情形（《民法典》第1211條）；遺失、拋棄高度危險物或非法占有高度危險物造成他人損害，有過錯的所有人、管理人與非法占有人承擔連帶責任（《民法典》第1241條、第1242條）；等等。（2）代理關系中的連帶債務。主要有代理人和相對人惡意串通損害被代理人合法權益的，代理人和相對人承擔連帶責任（《民法典》第164條第2款），違法代理的連帶責任（《民法典》第167條）。（3）因共有不動產或者動產產生的債權債務（《民法典》第307條）。（4）共同承攬人對定作人承擔連帶責任，另有約定除外（《民法典》第786條）；建設工程中承包人（包括總承包人、勘察人、設計人、承包人）與分包人的連帶責任（《民法典》第791條，《建筑法》第29條、第55條）；建筑工程中聯合體的連帶責任（《建筑法》第27條）；建設施工企業轉讓、出借資質證書或者以其他方式允許他人以本企業的名義承攬工程，對因工程不符合規定的質量標準造成的損失，建筑施工企業與使用本企業名義的單位或者個人承擔連帶賠償責任（《建筑法》第66條）；建設工程承包單位將工程轉包或者違法分包，對工程不符合規定的質量標準造成的損失，承包單位與接受轉包或者分包的單位承擔連帶賠償責任（《建筑法》第67條）。 意定的連帶債務，即依照當事人之間的約定產生的連帶債務。因合同而產生連帶債務的典型是連帶責任保證，《民法典》第688條第1款規定，當事人在保證合同中約定保證人和債務人對債務承擔連帶責任的，為連帶責任保證。 就本案例而言，一審法院認為泰某集團公司雖然是本案工程的聯建方，但與中某某方公司簽訂承包合同的是某福實業公司，根據合同相對性原則，應向中某某方公司支付工程款的是某福實業公司。二審法院則認為，首先，泰某集團公司作為案涉工程項目所有權的共有人，且授權某福實業公司代為與中某某方公司簽訂施工合同，《承包合同》對泰某集團公司具有法律約束力。其次，從合同的實際履行情況看，泰某集團公司也實際參與了《承包合同》的履行，因此，泰某集團公司應當對工程款及逾期付款違約金承擔連帶清償責任。 二、未與承包方簽訂施工合同的聯合開發主體，是否應對工程款的給付承擔連帶責任的不同觀點解析 實踐中，合作開發房地產存在各種不同的模式，主要有兩種類型：一是項目公司型，即合作各方成立項目公司合作開發；二是非項目公司型，即合作各方未成立項目公司合作開發。 項目公司型合作開發，應按《公司法》第3條第1款的規定，由項目公司以其全部財產承擔責任。合作開發項目的主體作為項目公司的股東，對工程款在其出資范圍內承擔有限責任，此種類型在實踐中產生的爭議較小，也不是本書討論的重點。 非項目公司型合作開發，即合作開發各方未組建房地產開發項目公司，而是按合作開發合同的約定進行開發，比較常見的有“聯建”“參建”等模式，通常會約定以擁有土地使用權一方的名義辦理有關手續，包括辦理項目的各類許可證、對外簽訂合同，對內以合作協議確定合作各方的權利和義務。《民法通則》（已失效）第52條對企業之間或者企業與事業單位之間聯營、共同經營，但又不具備法人條件的，規定了由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。此種情況下未對外簽訂施工合同的聯合開發主體是否應對工程款的給付承擔連帶責任，實踐中存在較大爭議。 （一）未簽訂施工合同的聯合開發主體不承擔連帶責任的觀點及主要法律依據。 《民法通則》（已失效）第84條第1款規定：“債是按照合同的約定或者依照法律的規定，在當事人之間產生的特定的權利和義務關系。享有權利的人是債權人，負有義務的人是債務人。”說明債是特定當事人之間的法律關系，債務人只對特定的債權人負有給付義務。《民法典》第465條也規定：“……依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。”即根據合同相對性，合同僅對當事人具有法律約束力，對合同以外的人不發生法律效力。 （二）未簽訂施工合同的聯合開發主體應承擔連帶責任的觀點及主要法律依據。 《物權法》（已失效）第102條規定：“因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。” 地方高級人民法院在地方性司法解釋中的主流觀點是：對聯合開發商中未簽訂施工合同的其他合作建設方，承包人要求其對施工合同的履行承擔連帶責任的，予以支持，這些在北京、深圳、河北和江蘇等高級人民法院發布的相關指導意見和解釋中均可窺見。 三、筆者意見 （一）未簽訂合同的合作開發方是否承擔連帶責任，首先應探究合作開發的行為背后的法律關系確定 《*高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第12條中，對比較典型的合作開發房地產合同的定義進行了歸納：是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同出資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的合同。如果合作開發的模式符合上述特征，則未簽訂施工合同的當事人應當對工程款的支付承擔連帶責任。理由如下： 首先，根據*高人民法院關于合作開發房地產合同的概念，其明顯的特征是“共同出資、共享利潤、共擔風險”，合作各方當事人共同出資合作的目的就是要對合作成果帶來的經濟利益共同分享，與此相對應的是對合作過程中的風險也要共同承擔，這也是民事權利義務相一致原則的內在要求和具體體現。 其次，《民法典》正式實施后，*高人民法院對于合作開發房地產合同的概念，也符合《民法典》中“合伙合同”的特征，《民法典》第967條規定：“合伙合同是兩個以上合伙人為了共同的事業目的，訂立的共享利益、共擔風險的協議。”第973條規定：“合伙人對合伙債務承擔連帶責任。清償合伙債務超過自己應當承擔份額的合伙人，有權向其他合伙人追償。”既然合作開發各方是合伙關系，在對外債務關系上，無論是否參與施工合同的簽訂，均應對外承擔無限連帶責任。此處的連帶責任是一種法定責任，合作開發各方不得通過合作協議的約定進行免除，即便約定免除，也不得以此對抗債權人。需要注意的是，合作開發協議是否能認定為合伙合同，需要結合實際情況對其合同的實質法律關系進行判斷，合伙合同應當符合共同出資、共享利潤、共擔風險的合伙特征，但如果名為合作開發合同，實際為工程委托代建，或者名為合作開發，實為民間借貸、土地使用權轉讓，不動產買賣、不動產租賃等不共擔合作開發風險的其他法律關系，則未簽訂施工合同的合作開發人是否應當對工程款的支付承擔連帶責任，則應當根據實際法律關系進行判斷。 再次，如果案涉不動產已經竣工驗收并取得不動產登記證書即取得物權，且該物權為合作開發各方共有。結合《民法典》物權編第307條的規定，合作開發當事人對工程款承擔連帶責任也有法可依。《民法典》第307條規定：“因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但是法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外……”合作開發房地產的各方無論是分享利益還是房產，均構成對共同開發房產的共有。 *后，從公平正義及保護承包人利益的角度，如果由合作開發房地產的一方負責簽訂《施工合同》，另一方辦理相關證照，且不動產亦登記在辦理相關證照一方所有。則承包人的勞動成果均物化為由辦理證照一方所有，假設簽訂施工合同方已無力支付工程款，而不動產所有人又不承擔任何施工合同的責任，則不僅對簽訂施工合同方不公平，更不利于承包人利益的保護，也有違公平正義的基本法治原則。 （二）幾種特殊情況下的合作開發 1.《*高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第21條至第24條列出了“名為房地產合作開發，實為其他合同關系” 應當按其他合同關系認定的幾種情況：第21條：“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。”第22條：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。”第23條：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。”第24條：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。”符合上述情形的，在各方沒有明確約定的情況下，要求未簽訂合同的合作開發方對工程款的支付承擔連帶責任則缺乏依據。 2.即便是符合“共同出資、共享利潤、共擔風險”特征的合作開發關系，如果合作開發期間與施工合同生效履行期間不一致，對于未簽訂施工合同的合作開發方連帶責任的承擔也不能一概而論。 **種情況，如果合作開發的關系在工程竣工驗收前或者施工合同提前終止或解除前已經解除的，未簽訂施工合同的合作開發方是否需要對施工合同項下全部債務承擔連帶責任？ 筆者認為，《民法典》第973條所述合伙人對合伙債務承擔連帶責任中的“合伙債務”，應當理解為合伙關系存續期間的債務，即債務范圍限于退伙前發生的合伙債務，這里包括退伙前尚未發生，但是基于退伙前的原因于退伙后發生的債務。（*高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組：《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（四）》，人民法院出版社2020年版，第2757頁。）參考《合伙企業法》第53條的規定：“退伙人對基于其退伙前的原因發生的合伙企業債務，承擔無限連帶責任。”因此，如果合作開發的關系在工程竣工驗收前或者施工合同提前終止或解除前已經解除的，未簽訂施工合同的合作開發方，應當對截至合作開發關系終止之日前承包人已經完成的工程對應的工程款及違約金承擔連帶清償責任。 第二種情況，如果合作開發的關系在施工合同簽訂之后才成立，未簽訂施工合同的合作開發方是否需要對施工合同項下全部債務承擔連帶責任？ 筆者認為，雖然合作開發的關系在施工合同簽訂之后才成立，但施工行為的物化成果已經作為合作開發的共同利益共享，且對于債權人而言，其無法知曉合伙成員變動情況，為了保障債權利益，未簽訂施工合同的合作開發方需要對其參與合作開發前施工合同項下全部債務承擔連帶責任。 綜上所述，筆者認為未參與簽訂施工合同的合作開發房地產的一方是否要承擔連帶責任，不能一概而論，應根據合作開發行為背后具體的法律關系依法確定，如果符合“共同出資、共享利潤、共擔風險”的特征，則應當對施工合同項下的債務承擔連帶責任。 ......
法院審理建設工程案件觀點集成【第三版】 作者簡介
朱樹英 建緯研究院院長，中國建設工程造價管理協會常務理事兼專家委員會副主任，住房和城鄉建設部建筑市場監管司法律顧問，贛江新區國際仲裁院副主任、贛仲工程總承包(EPC)仲裁中心主任。 曾擔任政協上海市第十屆、第十一屆委員會常務委員。2007年獲評上海市首屆“東方大律師”。獲第二屆優秀中國特色社會主義事業建設者、全國優秀律師及上海市勞動模范稱號。先后負責《房屋建筑和市政基礎設施項目工程總承包管理辦法》及《建設工程施工合同（示范文本）》的起草、修訂工作，2018年以“中國工程合同示范文本奠基人和法律專業咨詢開拓者”身份入選中國工程咨詢博物館“名人堂”。 朱樹英律師承辦過近千件有關建筑、房地產領域案件，在建設領域致力于開展全過程法律服務，擅長解決建設領域疑難復雜的法律問題。承辦由青海省高級人民法院一審、最高人民法院二審改判的施工合同固定單價調整案件，載入2015年第12期《最高人民法院公報》。 曹 珊 北京德恒律師事務所高級合伙人、高級律師。同時擁有土建高級工程師、一級建造師、造價工程師、項目分析師、國際高級項目經理 資格。兼任中華全國律師協會建設工程與房地產專業委員會副主任，住房和城鄉建設部建筑市場監管司法律顧問，上海市黃浦區政府法律顧問，鄭州市財政局法律顧問，財政部PPP中心專家庫法律專家，上海市政府采購評審專家（建設工程、城市基建、PPP），河北、河南、湖北、湖南、陜西、山西、浙江、四川、黑龍江等多省PPP專家庫專家，中國房地產業協會法律事務專業委員會委員，中國建設工程造價管理協會專家委員，中國建筑業協會法律服務工作委員會委員，江蘇省住房和城鄉建設廳、河南省住房和城鄉建設廳基礎設施建設工程招投標評標經濟類資深專家評委，武漢、南京、深圳、珠海、唐山、馬鞍山等仲裁委仲裁員，中國人民大學、華東政法大學、哈爾濱工業大學、東南大學客座教授等。
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