掃一掃
關注中圖網
官方微博
本類五星書更多>
-
>
法律的悖論(簽章版)
-
>
中華人民共和國憲法
-
>
中華人民共和國勞動法
-
>
私人財富保護、傳承與工具
-
>
再審洞穴奇案
-
>
法醫追兇:破譯犯罪現場的156個冷知識
-
>
法醫追兇:偵破罪案的214個冷知識
企業高級法律顧問實務操作系列:物業公司合規管理與風險防控全書 版權信息
- ISBN：9787521630626
- 條形碼：9787521630626 ; 978-7-5216-3062-6
- 裝幀：70g輕型紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
企業高級法律顧問實務操作系列:物業公司合規管理與風險防控全書 本書特色
典型案例揭示常見糾紛 專業解析物業法律問題 律師忠告提前預警風險
企業高級法律顧問實務操作系列:物業公司合規管理與風險防控全書 內容簡介
本書以物業管理者需要規避風險為出發點，介紹了物業服務合同、前期物業管理、物業費、小區內的各項管理工作、人事管理以及侵權責任與解決方法等在物業管理服務工作中可能涉及的方方面面的內容，可操作性較強。書中案例大多改編自現實生活中真實存在的事情，對從事物業管理服務的人員來說，是熟悉的，也是應當學習掌握的，在學習相關法律知識的同時，更能與工作相結合。本書能夠幫助物業服務人員學習和掌握一些關于物業管理方面的法律法規，從而避免法律風險的發生。
企業高級法律顧問實務操作系列:物業公司合規管理與風險防控全書 目錄
**章物業服務合同
1.物業公司作出的公開承諾可以作為物業服務合同的組成部分嗎？ 001
2.在物業合同終止后，原物業服務人負有哪些義務？ 003
3.業主在房屋上為他人設立居住權的，物業有知情權嗎？ 005
4.物業公司可以將全部物業服務轉委托給他人嗎？ 007
5.物業服務合同到期后繼續履行的，物業有權隨時解除合同嗎？ 009
6.物業公司要求入住業主必須簽訂物業管理協議后才能拿到鑰匙，這合法嗎？ 010
第二章前期物業管理
7.對于業主而言，開發商訂立的前期物業服務合同是否有約束力？ 013
8.開發商是否可以委托自己的子公司擔任前期物業服務公司？ 015
9.業主大會可以解聘前期物業服務合同期限未屆滿的物業服務公司嗎？ 017
10.前期物業服務公司被解聘后，拒絕退出的可能會受到何種處罰？ 019
11.物業公司中標后，開發商不與其簽訂合同的，物業公司可以要求賠償嗎？ 021
第三章物業管理相關費用
12.物業服務收費的法律依據是什么？ 024
13.物業服務收費的監管由誰負責？ 026
14.物業管理企業應當如何做到收費公示？ 028
15.物業服務費有哪些收費形式？ 030
16.對于沒有賣出的房子，開發商是否需要交納物業服務費用？ 032
17.酬金制模式下，預收的物業服務支出屬于誰所有？ 033
18.物業公司向業主代收其他費用時，可以收取相應服務的手續費嗎？ 035
19.小區公共電費應當由業主交納嗎？ 037
20.物業合同范圍外的服務如何確定收費？ 038
21.物業服務支出的具體內容有哪些？ 040
22.物業公司能否將外墻大修費用列入物業服務支出？ 042
23.物業費明碼標價的標準和具體內容有哪些？ 043
24.物業公司應如何展示其物業收費明碼標價？ 045
25.物業公司需要提前多長時間公示上調的物業費標準？ 047
26.閑置房屋可以不交物業費嗎？ 048
27.房屋因質量問題漏水，業主能拒交物業費嗎？ 050
28.業主因對物業工作人員不滿意而拒交物業費的行為是否合法？ 051
29.租戶不交納物業費，房東是否承擔連帶責任？ 053
30.物業服務合同到期而物業公司繼續提供服務的，業主需要支付物業費嗎？ 055
31.物業公司能否以停電的方式催交物業費？ 057
32.業主拖欠物業費的，物業公司能否未經催要直接起訴？ 058
第四章物業管理服務與設施維護
33.物業公司是否應當定期向業主公布服務事項？ 061
34.住戶購買房屋并已經入住，但尚未辦理過戶手續的，物業是否可以拒絕為其服務？063
35.物業公司是否應當及時對小區內的健身器材進行維修養護？ 065
36.物業公司未及時處理業主的報修申請，應當承擔什么責任？ 067
37.物業公司是否能對違反業主規章的行為進行罰款？ 068
38.物業公司是否有義務幫業主代收快遞？ 070
39.專項維修資金的交納標準是什么？ 072
40.小區內的觀賞性設施可以使用專項維修資金維修嗎？ 074
41.業主大會未成立時，應當如何決定是否使用專項維修資金？ 076
42.業主將房屋轉賣后，其交納的專項維修資金是否應當退回？ 078
第五章小區公共部分管理
43.物業可以隨意將小區內的綠化區改造為停車場嗎？ 080
44.在小區內共有部分投放廣告所得的收益應當歸誰所有？ 082
45.小區內設有電梯，物業公司卻不開放使用，是否合法？ 084
46.業主是否能擅自將住宅改為經營性用房？ 086
47.業主占用樓道堆放雜物，物業公司怎么辦？ 088
48.物業公司疏通消防通道時損壞業主違規停放在消防通道的車輛，是否需要賠償？090
49.在小區公共道路上的停車位，所有權應當屬于誰？ 092
第六章裝修與違章搭建管理
50.裝修房屋前必須通知物業嗎？ 095
51.住宅室內裝飾裝修管理服務協議是什么？主要包括哪些內容？ 097
52.物業公司能否要求業主使用指定裝修公司進行裝修？ 099
53.物業可以在業主裝修時強行要求業主交納押金嗎？ 101
54.業主在自己家中安裝“震樓神器”，物業有權制止嗎？ 103
55.業主違規裝修，物業能否擅自對業主實施懲罰措施？ 105
56.業主可以隨意將陽臺改成廚房嗎？ 107
57.業主能否在承重墻上額外開窗？ 109
58.業主是否能將房屋的節能設施拆除？ 110
59.認為原有暖氣片影響家裝風格，是否能將其拆除更改位置？ 112
60.業主在裝修時是否可以更改家中的燃氣管道？ 114
61.裝修工人是否能在室內使用電焊？ 117
62.在房屋中搭建儲物閣樓的行為違法了嗎？ 119
63.裝修時在非承重外墻上開窗以開闊視野，違法嗎？ 121
64.業主擅自在大樓外墻安裝晾衣架，物業公司進行制止是否有法律依據？ 123
65.業主違反業主規約在頂樓安裝太陽能熱水器的，物業是否有權進行阻止？ 125
66.業主在自家花園搭建違章建筑，物業公司能否直接將其拆除？ 127
67.業主打通陽臺外墻私建玻璃房，物業公司是否能對其提起訴訟？ 129
第七章物業安保管理
68.小區保安隨意讓社會人員進出小區，導致人身傷害事件發生，物業需要負責嗎？ 132
69.業主在家中遭人殺害，物業在已盡管理職責的情況下還需要承擔責任嗎？ 134
70.保安看到業主被人毆打而未進行制止，物業公司是否應當承擔責任？ 136
71.保安擅自闖入業主家中給業主造成驚嚇，物業公司是否需要對此負責？ 138
72.物業禁止住戶安裝防盜窗，住戶家中失竊，物業是否需要擔責？ 140
第八章物業管理范圍內的財產損害
73.業主未按規定停放電瓶車，電瓶車著火給其他業主造成損害的，物業是否需要承擔責任？142
74.物業是否需要對相鄰業主之間發生的侵權行為負責？ 144
75.物業公司對管道疏于維護，導致住戶家中漏水，應當賠償嗎？ 146
76.業主裝修導致鄰居墻面受損，物業疏于管理的，是否應當承擔賠償責任？ 148
77.業主家漏水導致電路故障，物業是否應當承擔責任？ 150
78.業主擅自封堵排水口給他人造成損失的，物業公司需要承擔責任嗎？ 152
79.業主車位被他人占用，將車停放至公共車位后車被劃傷，物業是否應當進行賠償？153
第九章物業管理范圍內的人身傷害
80.高空墜物致業主受傷的，物業需要負責嗎？ 156
81.因樓道設計問題導致住戶摔傷的，應當由誰來承擔責任？ 158
82.因電梯事故致人受傷時，物業公司是否需要承擔責任？ 160
83.住戶被小區內堆放的建筑垃圾絆倒摔傷的，物業公司需要賠償嗎？ 162
84.業主違反規定在小區內燃放煙花爆竹導致事故時，物業公司是否應當承擔責任？ 164
85.物業公司在業主群內指名道姓批評業主，是否侵犯業主的名譽權？ 166
86.物業公司未隱去業主私密信息便將對欠費業主的起訴書在小區內公開，是否侵犯業主權利？167
87.物業公司未經業主同意，將業主的個人情況透露給養老機構的，違法嗎？ 169
88.物業公司在公共區域安裝攝像頭后未進行檢查，導致業主私人生活被拍攝，需要承擔責任嗎？171
89.物業公司為催收物業費，半夜打電話騷擾業主的，侵犯了業主的什么權利？ 173
第十章業主組織及業主的權利義務
90.業主大會的決議業主必須遵守嗎？ 176
91.業主委員會是否可以擅自另聘物業公司？ 178
92.業主委員會有權決定解除物業服務合同嗎？ 180
93.除了自己的住宅以外，業主還對小區內哪些部分享有權利？ 183
94.業主委員會的領導是否可以決定其成員的去留？ 185
95.召開業主大會需要經過怎樣的法定程序？ 187
第十一章物業管理從業人員管理
96.從事物業管理工作，需要持證上崗嗎？ 190
97.物業公司*遲要在多久內與新員工簽訂勞動合同？ 191
98.物業公司可以與員工簽訂競業禁止協議嗎？ 193
99.勞務派遣人員的培訓費用由誰來承擔？ 195
100.勞務派遣人員侵權的，物業公司需要承擔責任嗎？ 197
101.對于物業公司中的勞務派遣安保人員，應該由誰來發工資？ 199
102.物業公司與員工約定，因病等自身原因不能工作的，勞動合同自動解除，是否有效？ 201
103.物業公司可以與工作懈怠的懷孕女職工解除勞動合同嗎？ 203
104.物業公司拖欠職工工資的，將會承擔何種法律責任？ 206
105.經勞動者同意，物業公司不為其辦理社會保險的，物業公司是否需要承擔法律責任？209
106.物業公司的保安在執行工作任務期間被他人打傷的，是否可以認定為工傷？211
展開全部
企業高級法律顧問實務操作系列:物業公司合規管理與風險防控全書 節選
4.物業公司可以將全部物業服務轉委托給他人嗎？ 案例在線 甲物業公司與幸福小區簽訂了為期三年的物業服務合同。一年來，甲物業公司的經濟效益越來越差，人員不斷縮減。為了節約員工的工資成本，甲物業公司決定進行裁員，只留下必要的行政人員，其他部門全部解散。公司裁員后，甲物業公司無法再像之前那樣為幸福小區提供全方位服務。為了解決這一問題，甲物業公司便在沒有通知業主的情況下，將全部物業服務轉委托給了乙公司。幾個月后，有業主發現小區的物業服務越來越差，找負責人反映問題時，負責人也推三阻四。業主委員會與甲物業公司進行了溝通，這才發現甲物業公司轉委托的事實。那么，甲物業公司的行為是否合法呢？ 法律解析 依據《民法典》第九百四十一條的規定，物業并非絕對不能將服務事項委托給其他公司，但是只能將部分專項服務事項委托給專業性服務組織或其他第三人，并且物業服務人還應當就該部分專項服務事項向業主負責。同時，本條規定明確禁止物業服務人將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，無論是整體轉委托還是支解后再分別轉委托給第三人，都是為法律所不允許的。 在上面的案例中，甲物業公司將全部物業服務轉委托給乙公司，其行為已經違反了法律的規定。依據《物業管理條例》第五十九條的規定，應當由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。由此可見，甲物業公司的行為不但違反了法律的禁止性規定，還將使自己處于損失賠償的風險，得不償失。 法條鏈接 《中華人民共和國民法典》 第九百四十一條物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。 物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。 《物業管理條例》 第五十九條違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。 律師忠告 物業公司作為專業的物業服務人，應當依法履行自己的職責，就提供的服務對全部業主負責。將全部業務進行轉委托，不免有逃避職責之嫌，既不符合物業服務合同的約定，也違反了法律的規定。 5.物業服務合同到期后繼續履行的，物業有權隨時解除合同嗎？ 案例在線 兩年前，大華物業公司與甲小區簽訂了為期兩年的物業服務合同。一個月前，該物業服務合同期限屆滿，但業主委員會并未對大華物業公司進行續聘，也未另聘其他物業服務人，依然由大華物業公司繼續為甲小區提供物業服務。由于*近行情發生了變化，大華物業公司想要提高物業費用，但是甲小區的大部分業主都對提高物業費持反對態度。正在雙方爭執不下之際，大華物業公司與乙小區進行了洽談，乙小區表示愿意按照漲價后的物業費與大華物業公司簽訂物業服務合同。于是，大華物業公司便想要解除與甲小區的物業服務合同。那么，大華物業公司有權提出解除合同的要求嗎？ 法律解析 《民法典》第九百四十八條規定，物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。從這條規定中可以看出，物業服務合同到期后雙方繼續履行的，原物業服務合同不喪失效力，而是轉變為不定期合同。在這種情況下，無論是業主還是物業服務人，都可以在提前六十日書面通知對方的前提下，隨時解除物業服務合同。 在上面的案例中，大華物業公司與甲小區簽訂的物業服務合同已經期滿，但雙方都沒有作出明確的終止物業服務的表示，而是默認了繼續之前物業服務的狀態。此時，大華物業公司與甲小區之間的物業服務合同繼續有效，但轉變為不定期合同。在這種情況下，依據法律規定，大華物業公司作為合同的當事人之一，當然有隨時解除合同的權利，但應當在解除合同前提前六十日以書面形式通知甲小區的業主。 法條鏈接 《中華人民共和國民法典》 第九百四十八條物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。 當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。 律師忠告 物業服務合同期滿后，因繼續提供物業服務，業主繼續接受物業服務的，物業服務合同轉變為“不定期”的合同。這種情況在現實生活中并不鮮見。對于任何一方來講，在解除該“不定期服務服務合同”之前，一定要注意提前六十日履行通知義務，同時注意使用“書面方式”通知才具有法律效力。 6.物業公司要求入住業主必須簽訂物業管理協議后才能拿到鑰匙， 這合法嗎？ 案例在線 王某的兒子小王即將升入初中，為了兒子的前途著想，王某決定在位于某重點中學附近的未來小區內購買一套住房。與開發商簽訂房屋買賣合同并辦理房屋登記手續后，王某從開發商處得知，他的房屋鑰匙已經被交付給未來小區的物業公司，王某辦理入住手續后可前往該物業公司領取房門鑰匙。來到物業公司后，物業經理告訴王某，他必須先與物業公司簽訂物業管理協議后才能領取房門鑰匙。王某對此十分不解，認為物業的做法不合理。但為了能夠盡快入住新家，王某只能忍氣吞聲簽訂了物業管理協議。那么，本案中物業公司的做法是否符合法律的規定？ 法律解析 根據《民法典》第二百四十條和第二百七十二條的規定，業主對其所有的不動產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。當業主簽訂了房屋買賣合同并支付了購房款，且辦理了不動產登記手續后，業主實際上就已經享有了對房屋的所有權。該所有權是絕對的，任何人不得侵犯。物業公司作為小區的管理者和服務者，并沒有權利對業主所有權的行使橫加干涉。以不交付房屋鑰匙來變相強迫業主簽訂物業管理協議，不僅侵害了業主訂立合同的自由意志，也侵害了業主的房屋所有權。 在上面的案例中，王某已經辦理了房屋登記手續，其購買的房屋實際上已經歸王某所有，物業公司只是代替開發商將本應屬于王某的房屋鑰匙交給王某，并沒有權力在此過程中設置障礙。對于物業公司的行為，王某可以拒絕簽訂物業公司提供的協議，并直接要求開發商向其交付房屋鑰匙。 法條鏈接 《中華人民共和國民法典》 第二百四十條所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。 第二百七十二條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。 律師忠告 業主在取得房屋的所有權后，開發商將房屋鑰匙交給物業公司，物業公司只能暫時對鑰匙進行保管，該鑰匙以及房屋的所有權始終屬于業主。當業主對房屋及鑰匙主張權利時，物業公司不得私自設障。像案例中物業公司的這種行為毫無法律依據，只會給其帶來訴累，得不償失。
企業高級法律顧問實務操作系列:物業公司合規管理與風險防控全書 作者簡介
張思星，資深律師，北京九穩律師事務所創始人。 北京市朝陽區律師協會第三屆人大代表與政協工作委員會副主任、北京市律師協會法律風險與合規管理委員會委員、中國中小企業合規管理體系團體標準起草人。具有律師、國家注冊拍賣師、法務會計師、投資分析師、調解員等多種資格，系多家行業組織及人民法院特邀調解員。央視社會與法頻道《律師來了》、北京電視臺《第三調解室》、山西衛視《頂級咨詢》嘉賓律師，參與民商事調解案件千余件。 代表作：《企業法律風險防范實務操作與案例精解》《人力資源管理實務操作與案例精解》《股權糾紛實務操作與案例精解》《合同法律實務操作與案例精解》《企業破產全流程實務操作與案例精解》《企業常見刑事法律風險防范全書》等。 執業領域：為政府機關、企業事業單位常年法律顧問。尤其在企業合規管理、刑事辯護、招標采購領域經驗頗豐。
書友推薦
- >
巴金－再思錄
- >
推拿
- >
人文閱讀與收藏·良友文學叢書:一天的工作
- >
中國人在烏蘇里邊疆區:歷史與人類學概述
- >
李白與唐代文化
- >
詩經-先民的歌唱
- >
二體千字文
- >
羅庸西南聯大授課錄
本類暢銷
