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商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點(diǎn)與反擊策略

包郵 商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點(diǎn)與反擊策略

出版社：中國(guó)財(cái)富出版社出版時(shí)間：2021-12-01
開(kāi)本： 其他 頁(yè)數(shù)： 316
中 圖 價(jià):¥30.2(4.4折) 定價(jià)  ¥68.0 登錄后可看到會(huì)員價(jià)
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商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點(diǎn)與反擊策略 版權(quán)信息

商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點(diǎn)與反擊策略 本書(shū)特色

這是一本教你避坑的商品房投資指南。由從事房產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)10多年的老王律師，站在處于弱勢(shì)地位的業(yè)主角度，結(jié)合其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)編寫(xiě)而成。全書(shū)包括樓書(shū)廣告、認(rèn)籌與認(rèn)購(gòu)、茶水費(fèi)與團(tuán)購(gòu)費(fèi)、商品房預(yù)售合同、商品房的交付、房屋質(zhì)量問(wèn)題、產(chǎn)證辦理、車位之爭(zhēng)、售后包租9個(gè)專題。專題涵蓋了業(yè)主購(gòu)房過(guò)程中發(fā)生糾紛頻率較高的熱點(diǎn)領(lǐng)域，針對(duì)開(kāi)發(fā)商慣用套路，結(jié)合實(shí)務(wù)案例，提出業(yè)主切實(shí)可行的反擊策略，*終在老王律師的幫助下，業(yè)主可以實(shí)現(xiàn)利益*大化、風(fēng)險(xiǎn)*小化的終極目標(biāo)。

商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點(diǎn)與反擊策略 內(nèi)容簡(jiǎn)介

本書(shū)由從事房產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)10多年的律師，站在處于弱勢(shì)地位的小業(yè)主角度，結(jié)合自己的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)編寫(xiě)而成。全書(shū)包括樓書(shū)廣告、認(rèn)籌與認(rèn)購(gòu)、茶水費(fèi)與團(tuán)購(gòu)費(fèi)、商品房預(yù)售合同、商品房的交付、房屋質(zhì)量問(wèn)題、產(chǎn)證辦理、車位之爭(zhēng)、售后包租9個(gè)專題。專題涵蓋了小業(yè)主購(gòu)房過(guò)程中發(fā)生糾紛頻率較高的熱點(diǎn)領(lǐng)域，針對(duì)開(kāi)發(fā)商慣用套路，結(jié)合實(shí)務(wù)案例，提出切實(shí)可行的反擊策略，很終在律師的幫助下，小業(yè)主們可以實(shí)現(xiàn)利益優(yōu)選化、風(fēng)險(xiǎn)很小化的優(yōu)選目標(biāo)。

商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點(diǎn)與反擊策略 目錄

**章　樓書(shū)廣告
一　樓書(shū)廣告的現(xiàn)狀
（一）雷人的樓書(shū)文化
（二）開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的免責(zé)條款
二　法律性質(zhì)：是要約邀請(qǐng)還是要約？
（一）認(rèn)為是要約邀請(qǐng)的觀點(diǎn)
（二）認(rèn)為是要約的觀點(diǎn)
三　常見(jiàn)爭(zhēng)議
四　業(yè)主反擊策略與技巧
第二章　認(rèn)籌與認(rèn)購(gòu)書(shū)
一　認(rèn)籌
（一）認(rèn)籌的概念
（二）認(rèn)籌的法律性質(zhì)
（三）認(rèn)籌存在的問(wèn)題
二　認(rèn)購(gòu)書(shū)
（一）認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同
（二）認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力
三　預(yù)約合同轉(zhuǎn)化為本約合同
（一）轉(zhuǎn)化的條件
（二）區(qū)分預(yù)約合同與本約合同
四　預(yù)約合同的違約責(zé)任承擔(dān)方式
（一）繼續(xù)履行
（二）賠償損失
（三）支付違約金
（四）適用定金罰則
五　認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金
（一）認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金的性質(zhì)
（二）定金的數(shù)額限制
（三）定金罰則的適用
六　常見(jiàn)爭(zhēng)議
七　業(yè)主反擊策略與技巧
第三章　“茶水費(fèi)”與團(tuán)購(gòu)費(fèi)
一　“茶水費(fèi)”
（一）何為“茶水費(fèi)”
（二）“茶水費(fèi)”的收取方式
（三）“茶水費(fèi)”的負(fù)面影響
二　團(tuán)購(gòu)費(fèi)
（一）團(tuán)購(gòu)費(fèi)現(xiàn)狀
（二）團(tuán)購(gòu)費(fèi)的相關(guān)規(guī)定及處罰措施
（三）團(tuán)購(gòu)費(fèi)的退還問(wèn)題
三　常見(jiàn)爭(zhēng)議
四　業(yè)主反擊策略與技巧
第四章　商品房預(yù)售合同
一　商品房預(yù)售合同的基本常識(shí)
（一）預(yù)售與現(xiàn)售的區(qū)別
（二）合同示范文本的使用
二　預(yù)售合同中的格式條款
（一）格式條款的相關(guān)法律規(guī)定
（二）格式條款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
（三）格式條款無(wú)效的情形
三　預(yù)售合同的效力概況
（一）業(yè)主可以主張合同無(wú)效的5 種情形
（二）業(yè)主可以撤銷合同的5 種情形
（三）業(yè)主可以解除合同的12 種情形
（四）懲罰性賠償：退一賠一的5 種情形
四　常見(jiàn)爭(zhēng)議
五　業(yè)主反擊策略與技巧
第五章　商品房的交付
一　交付條件
（一）法定條件
（二）約定條件
二　交付的流程
（一）正常流程
（二）強(qiáng)行交房
三　逾期交房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及法律責(zé)任
（一）認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
（二）開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任
四　常見(jiàn)爭(zhēng)議
五　業(yè)主反擊策略與技巧
第六章　商品房的質(zhì)量問(wèn)題
一　商品房質(zhì)量問(wèn)題的類型
（一）常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題
（二）空氣質(zhì)量問(wèn)題
二　精裝房質(zhì)量問(wèn)題
（一）精裝房的定義
（二）問(wèn)題頻發(fā)的原因
（三）精裝房裝修存在的風(fēng)險(xiǎn)
三　質(zhì)量問(wèn)題的認(rèn)定方法及責(zé)任承擔(dān)
（一）認(rèn)定方法
（二）開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任
四　常見(jiàn)爭(zhēng)議
五　業(yè)主反擊策略與技巧
第七章　產(chǎn)證辦理
一　大小產(chǎn)證與發(fā)證模式
（一）大產(chǎn)證
（二）小產(chǎn)證
（三）交房即發(fā)證模式
二　逾期辦證的原因
（一）開(kāi)發(fā)商的原因
（二）非開(kāi)發(fā)商的原因
三　逾期辦證的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及法律責(zé)任
（一）認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
（二）開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任
四　常見(jiàn)爭(zhēng)議
五　業(yè)主反擊策略與技巧
第八章　車位之爭(zhēng)
一　車位分類
（一）產(chǎn)權(quán)車位
（二）無(wú)產(chǎn)權(quán)車位
（三）人防車位
二　車位的產(chǎn)權(quán)歸屬
（一）地上車位
（二）地下車位
三　“天價(jià)車位”背后的故事
（一）車位定價(jià)放開(kāi)
（二）規(guī)避政府限價(jià)
（三）捆綁車位銷售的法律效力
四　常見(jiàn)爭(zhēng)議
五　業(yè)主反擊策略與技巧
第九章　商鋪陷阱：售后包租
一　售后包租的概念與特征
（一）售后包租的概念
（二）售后包租的特征
二　售后包租的常見(jiàn)模式
（一）三種常見(jiàn)模式
（二）售后包租的優(yōu)劣勢(shì)
三　售后包租法律風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）民事風(fēng)險(xiǎn)
（二）刑事風(fēng)險(xiǎn)
四　常見(jiàn)爭(zhēng)議
五　業(yè)主反擊策略與技巧
第十章　訴訟為王
一　業(yè)主的維權(quán)方式與痛點(diǎn)
（一）業(yè)主的維權(quán)方式
（二）業(yè)主的痛點(diǎn)
二　訴訟為王
（一）首選訴訟的原因
（二）訴訟的基本思路和策略
三　利益*大化與風(fēng)險(xiǎn)*小化的權(quán)衡
（一）權(quán)衡需要考慮的因素
（二）常見(jiàn)的訴訟請(qǐng)求對(duì)比分析
四　業(yè)主自助立案指南（以上海退房退款案件為例）
（一）起訴前的準(zhǔn)備工作
（二）立案
（三）財(cái)產(chǎn)保全
展開(kāi)全部

商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點(diǎn)與反擊策略 節(jié)選

樓書(shū)廣告的現(xiàn)狀 （一）雷人的樓書(shū)文化a 1.地段篇 （1）地段偏僻——告別鬧市喧囂，獨(dú)享靜謐人生。 （2）周邊嘈雜——坐擁城市繁華，感受摩登時(shí)代。 （3）荒山禿嶺——與大自然親密接觸。 （4）剛有規(guī)劃——軌道交通在即。 （5）零星班車——接駁CBD（中央商務(wù)區(qū)）。 （6）挨著鐵道——便利交通，四通八達(dá)。 （7）地勢(shì)很低——私家領(lǐng)地，冬暖夏涼。 （8）價(jià)格奇高——奢華生活，貴族氣息。 2.規(guī)劃篇 （1）規(guī)劃不好——小資情調(diào)，折射后現(xiàn)代生活。 （2）戶型很爛——個(gè)性化設(shè)計(jì)，稀缺絕版戶型。 （3）弄個(gè)圓頂——巴洛克風(fēng)情。 （4）搞個(gè)樓尖——哥特式風(fēng)格。 （5）前后樓快挨上了——鄰里親近，和諧溫馨。 （6）弄個(gè)噴水池——英倫風(fēng)情，北歐享受。 （7）門口有保安——私人管家，尊貴生活。 3.配套篇 （1）挨著臭水溝——絕版水岸風(fēng)光。 （2）挖了小池塘——臨湖而居，演繹浪漫風(fēng)情。 （3）周圍是荒草地——超大綠化面積，擁抱無(wú)限綠意。 （4）旁邊是小土包——依山而居，享受山里空氣的清新。 （5）有家信用社——坐擁CBD。 （6）有個(gè)居委會(huì)——緊鄰中心政務(wù)區(qū)。 （7）有所小學(xué)——濃郁人文學(xué)術(shù)氛圍，讓你的孩子“贏在起跑線上”。 （8）有家小診所——零距離就醫(yī)，擁抱健康。 （9）有五平方米的超市——便利生活，觸手可及。 （10）有個(gè)垃圾站——人性化環(huán)境管理。 （二）開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的免責(zé)條款 1.排除樓書(shū)廣告適用的合同條款 開(kāi)發(fā)商為了*大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)在多達(dá)50~100 頁(yè)的出售合同中，夾雜排除樓書(shū)廣告適用的合同條款。以下示例截取自開(kāi)發(fā)商常用的買賣合同，這些合同都是在政府范本基礎(chǔ)上修改而成的，不構(gòu)成侵權(quán)。 基本內(nèi)容如下： 例1：雙方確認(rèn)本合同簽訂前任何書(shū)面或口頭的說(shuō)明、介紹和承諾，以及相關(guān)宣傳資料（如樓書(shū)、廣告、沙盤(pán)模型等）均不作為合同的組成部分，凡未在本合同中約定的，對(duì)雙方均不具有約束力。甲方建設(shè)的樣板房及樣板區(qū)僅就房屋裝修風(fēng)格和裝修效果為乙方提供參考，有關(guān)樣板房的面積、朝向、位置、布局、周邊環(huán)境等并非交付標(biāo)準(zhǔn)，交房標(biāo)準(zhǔn)按照本合同及補(bǔ)充條款相關(guān)約定執(zhí)行。a 例2：雙方確認(rèn)，甲方在樓書(shū)或廣告中的筆誤或表述的內(nèi)容與本合同相抵觸的應(yīng)以本合同的內(nèi)容為準(zhǔn)；甲方在樓書(shū)或廣告里根據(jù)本合同簽訂時(shí)所獲得信息對(duì)規(guī)劃或建設(shè)中的本項(xiàng)目或本項(xiàng)目周邊公共設(shè)施和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的介紹，應(yīng)以政府*終確定的方案和實(shí)際建成的結(jié)果為準(zhǔn)，其介紹對(duì)甲方不構(gòu)成約束力。b 例3：甲方的廣告和宣傳資料（包括但不限于甲方通過(guò)電視、廣播、報(bào)紙或戶外大牌等發(fā)布的廣告、樓書(shū)、銷售手冊(cè)、樓盤(pán)模型、宣傳折頁(yè)、房型圖冊(cè)、App、演示多媒體、微信宣傳資料、樣板房等相關(guān)數(shù)據(jù)和圖片資料等）主要作為宣傳之用，僅為要約邀請(qǐng)，不是甲方的要約或承諾，不作為合同的組成部分，不對(duì)確定該房屋價(jià)格產(chǎn)生重大影響，不作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。其中涉及的資料、圖示、數(shù)據(jù)等均以政府主管部門批準(zhǔn)的文件及交付時(shí)的實(shí)際情況為準(zhǔn)，房屋具體構(gòu)造與尺寸及在整個(gè)樓棟或小區(qū)中的相對(duì)位置*終以城建檔案歸檔的工程圖紙為準(zhǔn)。甲方無(wú)須就該等變化通知乙方，亦無(wú)須就此對(duì)乙方承擔(dān)責(zé)任。a 例4：甲方通過(guò)口頭、書(shū)面、實(shí)物及其他形式（包括但不限于口頭講解、廣告、樓書(shū)、示范單位、沙盤(pán)、模型等）所表達(dá)或提供的信息不作為*終交房標(biāo)準(zhǔn)，亦不作為本合同的組成部分，其內(nèi)容對(duì)本合同當(dāng)事人不具有約束力。甲方特別提示乙方：樣板房?jī)H作乙方參考之用，不屬于甲方的交付標(biāo)準(zhǔn)或交付條件，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束。甲方在銷售廣告、模型和宣傳資料等方面對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃紅線范圍之外的公共設(shè)施、道路交通等情況進(jìn)行介紹、說(shuō)明或引用的，該等介紹、說(shuō)明或引用僅具有參考作用，不構(gòu)成對(duì)甲方具有約束性的法律文件，具體以實(shí)際實(shí)施的項(xiàng)目為準(zhǔn)。乙方購(gòu)買該商品房后，該商品房所在建筑區(qū)劃外的環(huán)境、規(guī)劃條件及土地利用情況發(fā)生變化與甲方無(wú)關(guān)。b 例5：本補(bǔ)充條款及補(bǔ)充條款二構(gòu)成出售合同不可分割的組成部分，與出售合同以及所附的其他附件一起構(gòu)成一份完整的合同。除此之外，任何一方不得援引任何其他書(shū)面的、口頭的或其他形式的承諾、聲明、廣告、告示、宣傳資料、協(xié)議作為合同的一部分。未經(jīng)甲方書(shū)面授權(quán)， 甲方雇用的任何人員（包括銷售人員）所出具或簽署的與本合同有關(guān)的任何文件均屬無(wú)效。甲方所作的售樓廣告、售樓書(shū)、樣板房等推廣材料僅為宣傳目的而設(shè)立或提供，不得列為本合同的附件或組成部分，乙方也不得援引其中任何內(nèi)容或信息以解釋任何事項(xiàng)，或據(jù)以提出任何主張或要求。出售合同的《特別告知》或說(shuō)明部分不是合同的組成部分，雙方均承諾不援引該部分文字向?qū)Ψ教岢鋈魏我蠡蛘咧鲝。甲方向乙方展示的示范單位（樣板房）、樓?shū)、效果圖及

商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點(diǎn)與反擊策略 作者簡(jiǎn)介

王俊偉，業(yè)主都稱：老王律師，法律碩士，現(xiàn)為上海市浩信律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，專注于房地產(chǎn)案件的訴訟、執(zhí)行和處置，尤其擅長(zhǎng)代理小業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商這一群體性訴訟，創(chuàng)辦專做房地產(chǎn)案件的網(wǎng)站房法網(wǎng)。

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