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物業(yè)管理:經(jīng)典案例與實務(wù)操作指引 版權(quán)信息
- ISBN：9787521611724
- 條形碼：9787521611724 ; 978-7-5216-1172-4
- 裝幀：70g輕型紙
- 冊數(shù)：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
物業(yè)管理:經(jīng)典案例與實務(wù)操作指引 本書特色
物業(yè)管理要案深度解析 糾紛處理思路全程指引 專業(yè)分類解放煩瑣辦公 從業(yè)者案頭**工具書 案例解析，裁判結(jié)果，法條鏈接，解決意見，實操方案。
物業(yè)管理:經(jīng)典案例與實務(wù)操作指引 內(nèi)容簡介
本書擬選取全國有代表性的或者在物業(yè)行業(yè)曾引起轟動的案例，“大案、要案或**案”。這次每個案例都是全面和深入分析，從法律和實務(wù)兩個方面出發(fā)對物業(yè)公司全面指導(dǎo)。匯聚物業(yè)行業(yè)的典型案例，提出解決問題的方案，幫助大家輕松入門輕松精通。
物業(yè)管理:經(jīng)典案例與實務(wù)操作指引 目錄
**章??建筑物及設(shè)施設(shè)備管理
1.行人在小區(qū)內(nèi)摔傷，物業(yè)公司應(yīng)賠償嗎？
劉某訴上海某物業(yè)公司健康權(quán)糾紛案............................ 2
2.大廈高空墜物致人死亡，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
深圳市某大廈高空墜物案................................................ 9
3.電梯事故致人重傷，物業(yè)公司和維保單位誰應(yīng)擔(dān)責(zé)？
盛某與上海某電梯有限公司、上海某物業(yè)發(fā)展有限公司生命權(quán)、
健康權(quán)、身體權(quán)糾紛案.............................................. 16
4.供熱管線爆裂燙死人，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
北京市某物業(yè)公司、建設(shè)單位與供熱單位因熱力管線爆裂致人死亡引發(fā)事故責(zé)任案...................................... 24
5.物業(yè)公司如何有效開展有限空間作業(yè)？
北京市通州區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司員工維修污水泵時中毒身亡，項目
經(jīng)理被刑拘案.............................................................. 35
第二章??公共秩序及消防安全管理
6.物業(yè)公司有權(quán)制止小區(qū)內(nèi)的“群租”嗎？
上海市“群租”**案.................................................. 42
7.什么樣的“住改商”才是合法的？
武漢市某“住改商”案.................................................. 49
8.物業(yè)公司如何應(yīng)對業(yè)主“私搭亂建”？
潘某與河南省某物業(yè)公司財產(chǎn)損害賠償糾紛案......... 56
9.物業(yè)公司對入室盜竊負(fù)何種責(zé)任？
湖南省邵陽市某物業(yè)管理有限責(zé)任公司與周某、葉某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案...................................................... 61
10.物業(yè)項目發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
天津市某高層住宅發(fā)生火災(zāi)物業(yè)公司被判賠償案..... 67
第三章??停車及裝飾裝修管理
11.小區(qū)內(nèi)地面停車位及地下自行車車庫能否出售？
上海市物權(quán)法**案：上訴人宮某、上海某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案.............................................. 74
12.
物業(yè)公司未在小區(qū)停車場安裝監(jiān)控設(shè)施，業(yè)主汽車輪胎被扎破，物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？
上訴人張先生與被上訴人河南省信陽市某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同
糾紛案.......................................................................... 80
13.業(yè)主汽車在小區(qū)內(nèi)受損，物業(yè)公司應(yīng)賠償嗎？
趙某與北京某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案............. 87
14.業(yè)主裝修，能指定水泥、沙子等裝修材料嗎？
霍某等人強迫河南省平頂山市新華區(qū)某小區(qū)業(yè)主購買其裝修材料和搬運服務(wù)構(gòu)成強迫交易罪一案......... 92
15.物業(yè)公司如何做好裝修管理？
趙某與上海某物業(yè)公司及其保安宋某健康權(quán)、身體權(quán)糾紛案............................................................................... 97
第四章??物業(yè)收費及財務(wù)管理
16.物業(yè)公司應(yīng)如何應(yīng)對拖欠或拒付物業(yè)費的“老賴”業(yè)主？
業(yè)主因欠物業(yè)費被拘留案........................................... 104
17.物業(yè)公司有權(quán)取得物業(yè)公共收益嗎？
河南省洛陽市某小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)公司公共收益歸屬糾紛
上訴案........................................................................ 110
18.業(yè)委會主任能支配小區(qū)停車費嗎？
四川省攀枝花市首起業(yè)委會成員私吞公共收益犯職務(wù)侵占罪被判有期徒刑案、北京市某小區(qū)業(yè)委會主任利用物業(yè)公司賬戶侵吞停車費被判有期徒刑案....... 118
19.業(yè)主委員會有權(quán)向物業(yè)公司主張業(yè)主知情權(quán)嗎？
成都市某小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案........................................................................ 127
第五章??住宅專項維修資金
20.追繳專項維修資金適用訴訟時效嗎？
上海市某大廈小區(qū)業(yè)主大會訴上海某實業(yè)總公司業(yè)主共有權(quán)
糾紛案........................................................................ 136
21.使用住宅專項維修資金必須經(jīng)業(yè)主表決同意嗎？
北京市某小區(qū)部分業(yè)主與物業(yè)公司維修資金申請使用糾紛案........................................................................ 142
22.未歸集住宅專項維修資金的老舊小區(qū)發(fā)生大修怎么辦？
譚某訴上海市長寧區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會建筑物區(qū)分所有權(quán)
糾紛案........................................................................ 147
23.物業(yè)公司可否轉(zhuǎn)讓住宅專項維修資金？
北京A物業(yè)公司與北京B物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同
糾紛案........................................................................ 152
第六章??物業(yè)管理權(quán)交接及承接查驗
24.開發(fā)商有權(quán)任意解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？
某開發(fā)商與某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案........... 158
25.物業(yè)公司如何應(yīng)對業(yè)委會解聘決定？
廣東省佛山市某小區(qū)業(yè)主委員會解聘物業(yè)公司糾紛上訴案............................................................................ 164
26.物業(yè)交接時如何處理原物業(yè)公司預(yù)收的物業(yè)費？
洛陽廣廈城業(yè)物業(yè)管理有限公司與洛陽市極標(biāo)物業(yè)管理有限公司、洛陽市華谷翠庭業(yè)主委員會物業(yè)管理糾紛案............................................................................ 170
27.物業(yè)公司如何做好項目接撤管？
湖北省武漢市某大廈業(yè)主委員會與湖北某物業(yè)管理有限責(zé)任公司、湖北某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)交接糾紛案.................................................................... 176
第七章??客戶關(guān)系管理與維護(hù)
28.物業(yè)經(jīng)理將業(yè)主打傷，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？
原告楊某訴被告牛某、物業(yè)公司人身損害賠償糾紛案.................................................................................... 184
29.物業(yè)公司安裝攝像裝置是否侵犯了業(yè)主的隱私權(quán)？
謝某某訴上海某物業(yè)公司隱私權(quán)糾紛案................... 190
30.物業(yè)公司貶損業(yè)委會主任是否構(gòu)成名譽權(quán)侵權(quán)？
業(yè)委會主任黃某訴上海某物業(yè)有限公司名譽權(quán)糾紛案.................................................................................... 196
31.物業(yè)公司如何保護(hù)其法人名譽權(quán)？
廣東省業(yè)主李某與佛山市某物業(yè)公司名譽權(quán)糾紛上訴案................................................................................ 205
32.物業(yè)公司應(yīng)如何處理與業(yè)主委員會的關(guān)系？
陜西省某物業(yè)公司為阻止業(yè)主成立業(yè)主委員會雇兇毆打業(yè)
主案............................................................................ 211
第八章??物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動關(guān)系管理
33.物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向簽訂保密及競業(yè)禁止協(xié)議的員工支付經(jīng)濟(jì)補償金嗎？
田某與北京某物業(yè)管理有限公司勞動爭議糾紛案.. 218
34.未繳納工傷保險的職工發(fā)生工傷后怎么辦？
重慶市某物業(yè)公司與陳某工傷保險待遇糾紛案....... 223
35.收物業(yè)費被打傷，能否認(rèn)定為工傷？
廣西南寧某物業(yè)公司與廣西南寧市某局做出的工傷行政確認(rèn)案.................................................................... 232
36.員工經(jīng)常請病假，企業(yè)可以單方調(diào)崗嗎？
梅某與山西某物業(yè)公司勞動爭議案........................... 242
37.什么情況下辭退員工不用提前通知并無須支付經(jīng)濟(jì)補償金？
北京某物業(yè)公司與卞某勞動爭議糾紛案................... 245
第九章??物權(quán)糾紛及其他
38.物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)如何劃分？
黃某等25人訴成都市武侯區(qū)房管局劃分物業(yè)管理區(qū)域行政
糾紛案........................................................................ 252
39.業(yè)主委員會可否要求開發(fā)商移交規(guī)劃之外的物業(yè)用房？
某業(yè)委會與某房地產(chǎn)公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案.................................................................................... 262
40.
業(yè)主能否申請撤銷業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)服務(wù)
合同？
上海市某小區(qū)7名業(yè)主與業(yè)委會、物業(yè)公司業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案........................................................................ 266
41.物業(yè)公司開拓市場提高競爭力都有什么招？
深圳市甲物業(yè)管理有限公司收購深圳市乙物業(yè)管理有限公司案.................................................................... 275
附錄
北京市電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同......................................... 286
廣州市電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同......................................... 293
廣州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局制定廣州市工商行政管理局監(jiān)制.............................................................................................. 294
廣州市電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同 295
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物業(yè)管理:經(jīng)典案例與實務(wù)操作指引 節(jié)選
3.電梯事故致人重傷， 物業(yè)公司和維保單位誰應(yīng)擔(dān)責(zé)？ 盛某與上海某電梯有限公司、 上海某物業(yè)發(fā)展有限公司生命權(quán)、 健康權(quán)、身體權(quán)糾紛案 基本案情 上海市達(dá)達(dá)小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)管理，上海某電梯公司與物業(yè)公司簽訂有電梯維護(hù)保養(yǎng)合同一份。2013年2月3日10時15分許，小區(qū)2號樓一電梯發(fā)生故障，物業(yè)公司立即向電梯公司報修，電梯公司接報后派公司維保人員前往維修。11時05分許，業(yè)主盛某在一樓進(jìn)入該電梯時，電梯在層門和轎門開啟的情況下突然向上發(fā)生移動，盛某被上升的電梯轎廂絆倒，上半身撲倒在轎廂內(nèi)，下半身懸掛在轎廂外，隨著電梯轎廂的繼續(xù)上升，盛某下半身被擠在轎廂地板和一樓層門的門楣之間，盛某因此受傷。盛某受傷后立即被送往醫(yī)院進(jìn)行救治，經(jīng)診斷：骨盆及雙側(cè)下肢多發(fā)傷。后又轉(zhuǎn)至上海華佳醫(yī)院進(jìn)行康復(fù)治療。為此，盛某共產(chǎn)生醫(yī)療費243095.63元。 事故發(fā)生后，質(zhì)監(jiān)局出具的《電梯事故調(diào)查報告》顯示：“本案電梯事故主要原因為被告電梯公司維保工作不到位，在執(zhí)行《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5001-2009）中有關(guān)電梯制動器保養(yǎng)要求方面存在一定缺失。次要原因為被告物業(yè)公司在履行電梯安全管理主體責(zé)任上存在一定缺失。”關(guān)于本案電梯事故的責(zé)任認(rèn)定，該報告認(rèn)定“被告電梯公司的維保工作不到位，對本起事故負(fù)主要責(zé)任”。 盛某認(rèn)為，電梯公司維保工作不到位，物業(yè)公司在履行電梯安全管理責(zé)任上也存在過錯，遂將兩公司訴至法院，要求判令兩被告共同賠償原告殘疾賠償金96451.20元、精神損害撫慰金6000元、醫(yī)療費262602.13元、一期營養(yǎng)費3600元、一期護(hù)理費14660元、交通費6185元、住院伙食補助費2910元、傷殘鑒定費1900元、律師費15000元、后續(xù)治療費30000元、后續(xù)營養(yǎng)費1200元、后續(xù)護(hù)理費1410元。 被告電梯公司辯稱：對電梯事故的發(fā)生及原告受傷的事實無異議。認(rèn)為本次事故的發(fā)生主要是由被告物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成，由于被告電梯公司物業(yè)公司未設(shè)立警示標(biāo)志，以致原告直接跨入非正常運營的電梯內(nèi)。另外，被告認(rèn)為，業(yè)主委員會明知電梯老化嚴(yán)重未及時更換電梯也存在一定過錯；消防人員救援不及時加重了原告的損傷；原告在搭乘電梯過程中本身也未盡到安全注意義務(wù)。事發(fā)后，被告電梯公司給付了原告現(xiàn)金215042.10元，要求在本案中一并處理。被告電梯公司無法認(rèn)可原告提交的醫(yī)療費用、復(fù)診費用、護(hù)工費用、交通費用及伙食費，故不同意原告的訴訟請求。 被告物業(yè)公司辯稱：對電梯事故的發(fā)生經(jīng)過及原告因此受傷的事實無異議，同意承擔(dān)相關(guān)的賠償責(zé)任。事發(fā)后，給付了原告54000元現(xiàn)金，要求在本案中一并處理。被告物業(yè)公司認(rèn)為：按照工作程序，我方工作人員不需要到場，事發(fā)時也的確沒有到場。事發(fā)時，該公司施工人員在電梯尚未修理完畢時即離開現(xiàn)場，未能把修理中的電梯鎖上，這是本次事故發(fā)生的主要原因。所以，被告電梯公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)事故主要責(zé)任。 裁判結(jié)果 法院認(rèn)為：一、被告電梯公司和物業(yè)公司都存在過錯，電梯公司履責(zé)不到位，導(dǎo)致原告進(jìn)入未正常運行的電梯并因此受傷，其對本案事故的發(fā)生存在主要過錯，應(yīng)承擔(dān)70%的賠償責(zé)任。被告物業(yè)公司負(fù)責(zé)電梯安全管理的人員未到修理現(xiàn)場實施對電梯維修工作的監(jiān)督，也沒有采取樹立警示標(biāo)志等防護(hù)措施來保障乘坐電梯人員的安全，對原告的損失應(yīng)承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。二、關(guān)于本案損害賠償范圍。1.醫(yī)療費確定為243095.63元。2.護(hù)理費，根據(jù)司法鑒定意見書一期、二期護(hù)理期限120日及相關(guān)賠償標(biāo)準(zhǔn)40元/日，確定為4800元。3.營養(yǎng)費，根據(jù)司法鑒定意見書一期、二期營養(yǎng)期限120日及相關(guān)賠償標(biāo)準(zhǔn)40元/日，確定為4800元。4.鑒定費1900元。5.殘疾賠償金，參照城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的標(biāo)準(zhǔn)計算，結(jié)合其傷殘等級，確定金額為96451.20元。6.精神損害撫慰金，酌情確定為6000元。7.交通費，酌情確定為800元。8.住院伙食補助費，根據(jù)原告實際住院天數(shù)97天及相關(guān)賠償標(biāo)準(zhǔn)20元/天，確定為1940元。9.律師費酌情確定為6000元。 判決如下： 一、被告電梯公司賠償原告盛某殘疾賠償金67515.84元、精神損害撫慰金4200元、醫(yī)療費170166.94元、營養(yǎng)費3360元、護(hù)理費3360元、交通費560元、住院伙食補助費1358元。 二、被告電梯公司賠償原告盛某鑒定費1330元、律師費4200元。 上述**、二項合計256050.78元，扣除被告電梯公司已經(jīng)給付原告的現(xiàn)金215042.10元，余款41008.68元由被告電梯公司于本判決生效之日起10日內(nèi)給付原告盛某。 三、被告物業(yè)公司賠償原告盛某殘疾賠償金28935.36元、精神損害撫慰金1800元、醫(yī)療費72928.69元、營養(yǎng)費1440元、護(hù)理費1440元、交通費240元、住院伙食補助費582元。 四、被告物業(yè)公司賠償原告盛某鑒定費570元、律師費1800元。 上述第三、四項合計109736.05元，扣除被告物業(yè)公司已經(jīng)給付原告的現(xiàn)金54000元，余款55736.05元由被告物業(yè)公司于本判決生效之日起10日內(nèi)給付原告盛某。 案例評析 本案是一起電梯安全事故引發(fā)的人身損害賠償糾紛案件，焦點問題是物業(yè)公司、電梯維保單位應(yīng)否負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。因為本案屬于一般侵權(quán)案件，判斷行為人應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任主要是分析其有無過錯。 一、物業(yè)公司存在過錯 物業(yè)公司作為物業(yè)管理單位，對小區(qū)電梯在內(nèi)的設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，對電梯的運行安全負(fù)有管理主體責(zé)任。業(yè)主正常乘坐電梯時發(fā)生事故，說明電梯運行存在安全隱患，質(zhì)監(jiān)局出具的《電梯事故調(diào)查報告》證實“電梯制動器保養(yǎng)存在缺失”，說明電梯管理不到位。 法條鏈接 《物業(yè)管理條例》 第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》 第二十三條 特種設(shè)備使用單位，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行本條例和有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、行政法規(guī)的規(guī)定，保證特種設(shè)備的安全使用。 其次，本案中物業(yè)公司聘請電梯公司作為電梯維保單位對電梯進(jìn)行日常維修保養(yǎng)，但電梯維保工作不到位，作為委托者的物業(yè)公司難逃監(jiān)督管理責(zé)任。 *后，物業(yè)公司對事故電梯沒有設(shè)置警示標(biāo)志提醒乘梯人，也沒有派人盯守防范事故發(fā)生。 二、電梯公司存在過錯 首先，根據(jù)質(zhì)監(jiān)局出具的《電梯事故調(diào)查報告》，本案電梯事故的主要原因為：“被告電梯公司維保工作不到位，在執(zhí)行《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5001-2009）中有關(guān)電梯制動器保養(yǎng)要求方面存在一定缺失。”可見，電梯公司未充分履行維保義務(wù)。 其次，電梯公司未完全履行與物業(yè)公司簽訂的《電梯維保合同》中約定的義務(wù)。接到物業(yè)公司故障通知后，未對電梯進(jìn)行有效維修，徹底排除安全隱患，也未采取必要的應(yīng)急救援措施，緊急停梯作進(jìn)一步排查，也沒有建議物業(yè)公司與其共同采取必要的防范措施。因此，電梯公司對本案事故的發(fā)生存在過錯，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。 法條鏈接 《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》（國務(wù)院令第549號） 第三十二條 電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)在維護(hù)保養(yǎng)中嚴(yán)格執(zhí)行國家安全技術(shù)規(guī)范的要求，保證其維護(hù)保養(yǎng)的電梯的安全技術(shù)性能，并負(fù)責(zé)落實現(xiàn)場安全防護(hù)措施，保證施工安全。 電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)單位，應(yīng)當(dāng)對其維護(hù)保養(yǎng)的電梯的安全性能負(fù)責(zé)。接到故障通知后，應(yīng)當(dāng)立即趕赴現(xiàn)場，并采取必要的應(yīng)急救援措施。 按照侵權(quán)責(zé)任理論，兩人以上分別實施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定責(zé)任大小的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；難以確定責(zé)任大小的，平均承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，既然能夠根據(jù)行為人的過錯程度確定責(zé)任大小和主次，法院判決電梯公司和物業(yè)公司分別按照70%和30%的責(zé)任比例對業(yè)主的損失承擔(dān)賠償責(zé)任并無不當(dāng)。 三、業(yè)主、業(yè)委會、消防部門不存在過錯 本案中，被告電梯公司主張原告、業(yè)委會、消防人員等對本案損害的發(fā)生亦存在過錯。電梯公司認(rèn)為，業(yè)主委員會明知電梯老化嚴(yán)重未及時更換電梯也存在一定的過錯；消防人員救援不及時加重了原告的損傷；原告在搭乘電梯過程中本身也未盡到安全注意義務(wù)。 業(yè)委會作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)，其無權(quán)直接決定更換電梯，也不具備判斷電梯是否老化嚴(yán)重到需要更換的程度的能力。從技術(shù)角度看，應(yīng)當(dāng)由電梯維保單位和物業(yè)公司提出相關(guān)建議。此外，更換電梯依法應(yīng)當(dāng)動用住宅專項維修資金，而日常保養(yǎng)的費用由物業(yè)公司收取的物業(yè)費中支付。本案發(fā)生事故，物業(yè)公告報修，電梯公司出現(xiàn)場維修，結(jié)果還是發(fā)生了事故，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定電梯公司維保不到位。因此，認(rèn)為業(yè)委會存在過錯并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任缺乏法律依據(jù)。 原告在搭乘電梯時如無違反乘梯要求的行為，不能認(rèn)為其未盡到安全注意義務(wù)。《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》（以下簡稱《特種設(shè)備安全法》）的規(guī)定未明確救援響應(yīng)時間。因此，電梯公司主張原告和消防部門存在過錯也缺乏事實和法律依據(jù)。 實務(wù)指引 一、《特種設(shè)備安全法》突出了物業(yè)公司、電梯公司等單位的安全主體責(zé)任 2014年1月1日起正式實施的《特種設(shè)備安全法》突出了特種設(shè)備生產(chǎn)、經(jīng)營、使用單位的安全主體責(zé)任，明確規(guī)定：在事故多發(fā)的使用環(huán)節(jié)，使用單位對特種設(shè)備使用安全負(fù)責(zé)，并負(fù)有對特種設(shè)備的報廢義務(wù)，發(fā)生事故造成損害的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。按規(guī)定，特種設(shè)備屬于共有的，共有人可以委托物業(yè)服務(wù)單位或者其他管理人管理特種設(shè)備，受托人履行本法規(guī)定的特種設(shè)備使用單位的義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。可見，物業(yè)公司承接小區(qū)管理項目時，本身即為電梯的使用單位，履行電梯的使用單位義務(wù)，承擔(dān)電梯使用單位責(zé)任。 表1-1??物業(yè)公司電梯管理的應(yīng)盡義務(wù) 1.負(fù)責(zé)對電梯進(jìn)行年檢，在電梯投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，向質(zhì)檢部門辦理使用登記，取得使用登記證書。登記標(biāo)志應(yīng)當(dāng)置于該特種設(shè)備的顯著位置； 2.建立崗位責(zé)任、隱患治理、應(yīng)急救援等安全管理制度，制定操作規(guī)程，保證特種設(shè)備安全運行； 3.建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案；對其使用的特種設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)保養(yǎng)和定期自行檢查，并做好記錄； 4.對其使用的特種設(shè)備的安全附件、安全保護(hù)裝置進(jìn)行定期校驗、檢修，并做好記錄； 5.電梯出現(xiàn)故障或者發(fā)生異常情況，應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行全面檢查，消除事故隱患，方可繼續(xù)使用； 6.制定特種設(shè)備事故應(yīng)急專項預(yù)案，并定期進(jìn)行應(yīng)急演練。 電梯維護(hù)保養(yǎng)單位的應(yīng)盡義務(wù) 1.在維護(hù)保養(yǎng)中嚴(yán)格執(zhí)行安全技術(shù)規(guī)范的要求，保證其維護(hù)保養(yǎng)電梯的安全性能，并負(fù)責(zé)落實現(xiàn)場安全防護(hù)措施，保證施工安全； 2.對其維護(hù)保養(yǎng)的電梯的安全性能負(fù)責(zé)；接到故障通知后，應(yīng)當(dāng)立即趕赴現(xiàn)場，并采取必要的應(yīng)急救援措施。 二、電梯出現(xiàn)故障或發(fā)生過事故時，或可向電梯制造商和銷售商追責(zé)追償 《特種設(shè)備安全法》規(guī)定，電梯制造單位對電梯安全性能負(fù)責(zé)。電梯投入使用后，電梯制造單位應(yīng)當(dāng)對其制造的電梯的安全運行情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查和了解，對電梯的維護(hù)保養(yǎng)單位或者使用單位在維護(hù)保養(yǎng)和安全運行方面存在的問題，提出改進(jìn)建議，并提供必要的技術(shù)幫助；發(fā)現(xiàn)電梯存在嚴(yán)重事故隱患時，應(yīng)當(dāng)及時告知電梯使用單位，并向負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理的部門報告。如果電梯在制造環(huán)節(jié)或者出廠時就存在問題，應(yīng)當(dāng)追究廠家的責(zé)任。同樣，如果經(jīng)營單位出售未經(jīng)檢驗和檢驗不合格的特種設(shè)備，或者國家明令淘汰和已經(jīng)報廢的特種設(shè)備也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 因此，如果事故原因系電梯本身的質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承擔(dān)責(zé)任后，可以向電梯制造單位和銷售單位追償。 三、電梯運行安全隱患屬于規(guī)定的“緊急情況”，勿忘列支住宅專項維修資金 按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，電梯故障影響正常使用的（電梯運行系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，電梯專業(yè)檢測機構(gòu)出具整改通知書的），屬緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地房管辦事處報告，涉及維修費用需要動用住宅專項維修資金的，業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，報區(qū)、縣房屋行政管理部門審核同意，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中直接列支；業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金，由業(yè)主委員會審核同意，報區(qū)、縣房屋行政管理部門備案，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。 電梯為小區(qū)共用設(shè)施，即使不屬于緊急情況，如符合動用住宅專項維修資金的條件，也應(yīng)當(dāng)及時申請資金，對電梯進(jìn)行維修，以確保電梯安全運行。 四、物業(yè)公司與電梯維保單位應(yīng)當(dāng)簽訂約定詳盡的《電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同》，明晰雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，*大限度規(guī)避法律風(fēng)險，減少雙方糾紛 合同范本可參考《北京市電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同》和《廣州市電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同》文本，詳見附錄。 知多一點 《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》的幾個重要條款 第六條 行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 第十二條 二人以上分別實施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定責(zé)任大小的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；難以確定責(zé)任大小的，平均承擔(dān)賠償責(zé)任。 第十六條 侵害他人造成人身損害的，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療費、護(hù)理費、交通費等為治療和康復(fù)支出的合理費用，以及因誤工減少的收入。造成殘疾的，還應(yīng)當(dāng)賠償殘疾生活輔助具費和殘疾賠償金。造成死亡的，還應(yīng)當(dāng)賠償喪葬費和死亡賠償金。 第二十二條 侵害他人人身權(quán)益，造成他人嚴(yán)重精神損害的，被侵權(quán)人可以請求精神損害賠償。
物業(yè)管理:經(jīng)典案例與實務(wù)操作指引 作者簡介
王占強 畢業(yè)于清華大學(xué)法學(xué)院，獲法律碩士學(xué)位，取得A類法律職業(yè)資格證書，經(jīng)濟(jì)師，物業(yè)管理師。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會物業(yè)管理行業(yè)專家、北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會委員、北京多元調(diào)解發(fā)展促進(jìn)會調(diào)解員。已出版《物業(yè)管理典型案例評析及實戰(zhàn)指導(dǎo)》，參與編寫《教你如何做物業(yè)》、《教你如何當(dāng)業(yè)主》，在《中國物業(yè)管理》、《城市開發(fā)》、《現(xiàn)代物業(yè)》、《住宅與房地產(chǎn)》等多專業(yè)雜志累計發(fā)表文章80余篇。
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